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1. 양도소득세가 무엇일까요?

양도소득세란 쉽게 말해서 무엇인가를 양도함으로써 소득이 발생한 경우 내야하는 세금을 말합니다.

세법은 무엇인가를 양도할때 이것은 과세한다고 열거주의에 의하여 정하고 있으므로 법에 규정된 자산에 대해서는 과세하게 되는데 이를 '양도소득세 과세대상'이라 합니다.
또한 '양도'라는 행위가 무엇인지 '양도'의 정의를 법에 명시하고 있고, 외견상 양도와 유사하나 그 실질을 파악해 보면 양도에 해당하지 않는 것이다라 하여 '양도로 보지 않는 경우'도 명시하고 있습니다.

그럼 양도소득세 과세대상과 양도에 대하여 자세히 알아 볼까요?

2. 양도소득세의 과세대상

부동산	토지, 건물 (무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
부동산에 관한 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리 지상권 전세권 등기된 부동산임차권
주식 등	대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식 등 비상장주식 등 * 주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권
기타자산	사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권 특정시설물 이용권·회원권 특정주식 부동산과다보유법인 주식 등 부동산과 함께 양도하는 이축권
파생상품	국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품 차액결제거래 파생상품(CFD) 주식워런증권(ELW) 국외 장내 파생상품 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품
신탁 수익권	신탁의 이익을 받을 권리의 양도로 발생하는 소득

3. 양도의 범위

양도로 보는 경우

"양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로
사실상 이전하는 것을 말합니다.

유상이전 사례 : 매매, 교환, 화해계약, 법인에 현물출자, 환지 약정에 따른 환매, 공동사업에 현물출자, 협의매수 · 수용, 경매 · 공매, 위자료, 대물변제, 부담부증여, 물납 등
증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.

양도로 보지 않는 경우

무상으로 소유권이 이전되는 경우 (증여세 과세)
명의신탁 해지를 원인으로 소유권 원상회복되는 경우
매매원인 무효로 자산이전
어음부도로 계약이 해지된 경우
본인 소유자산을 자기가 경락 등으로 재취득하는 경우
재산분할청구권의 행사로 소유권이 이전되는 경우
양도담보자산 등
공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우
도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등
배우자 또는 직계존비속간에 매매로 소유권이 이전된 경우로 대금지급 사실이 증명되지 않은 경우

4. 양도소득세의 비과세 및 세액감면

비과세
- 1세대 1주택
- 일시적 1세대 2주택
- 상속으로 인한 1세대 2주택
- 노부모 봉양을 위한 1세대 2주택
- 혼인으로 인한 1세대 2주택
- 문화유산 등의 1세대 2주택
- 이농주택 등 농어촌주택 "보유자"에 대한 과세특례
- 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖의 주택에 대한 과세특례
- 인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례(조특법 71의2)
- 농어촌주택·고향주택 취득자(거주자)에 대한 양도소득세 과세특례(조특법 99의4)
- 농지의 교환 또는 분합의 비과세
세액 감면
- 장기임대주택
- 신축주택 취득
- 장기일반민간임대주택 등(거주자)에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 97의3)
- 연금계좌 납입에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 99의14)
- 자경농지에 대한 양도소득세의 감면
- 농지 대토에 대한 양도소득세 감면
- 축사용지에 대한 양도소득세의 감면
- 어업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면
- 자경산지에 대한 양도소득세의 감면
- 농지 등을 현물출자함에 따른 감면
※ 빠른 시일에 비과세 및 감면의 상세내용에 대해 Link를 걸어 놓을께요.

5. 양도소득세의 신고 납부

예정신고
- 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부를 하여야 합니다.
  예를들어, 2026.1.1. 잔금*을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2026.3.31.까지입니다.
  * 만약 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그 날의 다음 날을 기한으로 함
  * 양도시기는 원칙이 대금청산일임 (예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됨)
  * 부담부증여시 예정신고 기한 : 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월
- 주식을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 하여야 합니다.
  (반기 중에 여러 건의 주식을 양도한 경우 반기별로 모아서 신고·납부)
  * 파생상품을 양도한 경우 다음해 5월 확정신고·납부(연 1회)만 이행하시면 됩니다.
확정신고
- 당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다.
- 다만, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
- 파생상품을 양도한 경우에는 해당연도 양도소득에 대하여 다음해 5월 확정신고·납부를 이행(연 1회)하여야 합니다.
- 주식등의 경우 예정신고를 한 경우 확정신고 의무는 없으나 다음의 경우는 확정신고 의무가 있습니다.
- 예정신고를 법정신고기한내에 하지 못하여 확정신고를 하는 경우 무신고가산세의 50%를 감면합니다.
양도소득세 납부와 분할납부
- 양도소득세는 예정신고 대상인 경우에는 예정신고 기한내에, 예정신고 대상이 아닌 경우에는 확정신고 기한내에 납부하여야 합니다.
- 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월이내에 나누어 낼 수 있습니다.
  - 납부할 세액이 2천만원 이하일 경우 : 1천만원을 초과하는 금액
  - 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우 : 납부할 세액의 1/2 이하의 금액
양도소득세를 기한내에 신고하지 않으면?
- 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 과세관청에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20% (또는 40%), 납부지연가산세로 1일 0.022%(약 연리 8%)를 추가 부담하게 됩니다.
기한후 신고
- 법정신고기한(예정, 확정)까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 자는 관할 세무서장이 과세표준과 세액을 결정하여 통지하기 전까지 기한후과세표준신고서를 제출할 수 있습니다.
- 다만, 기한후 신고의 경우에는 납부할 세액이 1천만원을 초과하더라도 분납할 수 없습니다.
- 기한후 신고를 하게되면 날마다 발생하는 납부지연가산세의 추가적인 부담을 줄일 수 있습니다.
- 법정신고기한(예정, 확정)내에 신고하지 않음으로써 발생하는 무신고가산세(납부지연가산세는 해당 없음)는 기한후 신고 시점에 따라 다음과 같이 가산세를 감면합니다.
  - 법정신고기한이 지난 후 1개월 이내에 기한 후 신고를 한 경우: 해당 가산세액의 100분의 50에 상당하는 금액
  - 법정신고기한이 지난 후 1개월 초과 3개월 이내에 기한 후 신고를 한 경우: 해당 가산세액의 100분의 30에 상당하는 금액
  - 법정신고기한이 지난 후 3개월 초과 6개월 이내에 기한 후 신고를 한 경우: 해당 가산세액의 100분의 20에 상당하는 금액