1. 개별공시지가에 의한 평가(상증법 61-①-1, 상증령 50-⑥)
지가공시및토지등의평가에관한법률에 의하여 건설교통부장관이 매년 1월 1일을 가격산정기준일로하여 매년 6월 30일에 고시되는 개별공시지가에 의하여 평가한다.
이때 적용할 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용하는 것이므로 매년 1. 1. 에서 6.30. 사이에 상속이 개시되거나 증여한 경우에 적용되는 개별공시지가는 전연도에 고시되어 있는 개별공시지가임에 유의하여야 하며, 개별공시지가의 적용방법과 관련한 대법원판례 및 국세청의 업무지시내용을 살펴보면 다음과 같다.
【개별공시지가 적용방법에 대한 업무처리지침】(국세청 재산 46330-135, 2001. 2. 3)
가. 목적
시가를 산정할 수 없는 상속·증여재산인 토지의 개별공시지가 적용방법에 대하여 대법원에서 우리청의 과세처분내용과는 다르게 판결을 하다가 2001. 1월 우리청 과세처분의 정당성을 인정한 판결을 내린바, 일선관서에서 납세고충해소 등의 사유를 들어 종전 대법원 반복판례(국가패소)에 따라 상속세 및 증여세를 과세하는 사례가 발생하지 않도록 하기 위해 업무처리지침을 마련함
나. 대법원 판결 변경내용
"96. 5.15. 증여받은 토지의 평가시 적용할 개별공시지가에 대하여
──────────────────┬───────────────────
종전의 판결 │ 새로운 판결
──────────────────┼───────────────────
②공시지가(1백5십만원/㎡)를 적용 │①공시지가(2백만원/㎡)를 적용
│
(96. 8.23.선고 96누4411 외) │ (2001. 1.19.선고 99두2277)
──────────────────┴───────────────────
95. 6. 30 96. 5. 15 96. 6. 30
───────①──────────▲──────────②───────
95년공시지가(2백만원/㎡) 증여일 96년공시지가(1백5십만원/㎡)
고시(95.1.1기준) 고시 (96.1.1기준)
다. 업무처리방법
시가를 산정할 수 없는 상속·증여재산인 토지의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재 고시되어 있는 개별공시지가로 평가하여 상속세 및 증여세를 과세하는 것이며,
- 이는 상속개시일 또는 증여일 전후 개별공시지가의 높고낮음에 관계없이 적용하고, 불복이 제기된 사건도 새로운 대법원 판결내용을 참조하여 심판 또는 소송을 철저히 수행하도록 할 것
다만, 당초 고시된 개별공시지가가 경정고시된 경우에는 그 경정 고시된 개별공시지가를 적용하는 것임
참고1 : 개별공시지가 적용방법 예시
"96. 5.15. 증여받은 토지를 개별공시지가로 평가하는 경우 증여일 현재 고시되어 있는 ①95년 개별공시지가(2백만원/㎡)를 적용하여 증여세를 과세하는 것이며,
- 증여일 현재 고시되어 있던 ①개별공시지가가 경정고시된 경우에는 그 경정고시된 ③개별공시지가(1백8십만원/㎡)로 토지를 평가하여 증여세를 과세함
95.6.30 96.5.15 96.6.30 98.5.31 2001.2.2
────①───────▲─────②─────────③───────▲────
95년공시지가 증여일 96년공시지가 95년공시지가 증여세
고시(95.1.1기준) 고시 (96.1.1기준) 경정고시(95.1.1기준) 결정
(2백만원/㎡) (1백5십만원/㎡) (1백8십만원/㎡)
참고2 : 관련규정 연혁
상속개시일 또는 증여일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하도록 한 법령내용에는 변동이 없었고, 그 근거규정만 개정됨
────────┬─────────────────────────────
연 도 │ 관 련 규 정
────────┼─────────────────────────────
·"92년∼"95년 │·구상속세법기본통칙 60-4…9 ("92.2.9.신설)
────────┼─────────────────────────────
·"96년 │·구상속세법시행령 제5조제8항 ("95.12.30.신설)
────────┼─────────────────────────────
·"97년 이후 │·상속세및증여세법시행령 제50조제6항("96.12.31.신설)
────────┴─────────────────────────────
☞ 개별공시지가가 경정결정되는 경우 공시기준일에 소급하여 그 효력을 가진다(대법원 93누16925, 1993. 12. 7.)
공시지가는 표준지에 대한 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가한 것으로서 그 공시기준일(매년 1월 1일)을 기준으로 하여 효력이 있고 개별공시지가가 토지특성조사의 착오 등 지가산정에 명백한 잘못이 있어 경정결정되어 공고된 이상 당초에 결정공고된 개별공시지가는 그 효력을 상실하고 경정결정된 새로운 개별공시지가가 그 공시기준일에 소급하여 그 효력이 발생한다.
☞ 공시지가가 경정된 경우 새로운 공시지가를 적용함(재삼 46014-1774, 98. 9. 17)
☞ 증여일과 공시지가 고시일이 동일한 경우 새로운 공시지가 적용(재삼 46014-35, 99. 1. 7)
2. 개별공시지가가 없는 토지의 평가(상증법 61-①-1 단서, 상증령 50-①)
개별공시지가가 없는 토지는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 평가대상 토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 토지특성비교표를 작성하여 평가한다. 이 경우 세무서장은 2 이상의 감정기관에 의뢰하여 당해 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.
☞ 개별공시지가가 없는 토지의 평가(상증통칙 61-50-1)
① 법 제61조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지의 평가시 환지 및 택지개발 등에 의하여 토지의 형질이 변경된 경우로서 평가기준일 현재 고시 되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 법 제61조 제1항 제1호 단서에 규정된 개별공시지가가 없는 토지의 평가방법을 준용하여 평가한다.
② 분할 또는 합병된 토지의 개별공시지가는 제1항의 규정에 의하여 평가하되 분할 또는 합병 전후 당해 토지의 지목변경 및 이용상태 등으로 보아 종전의 개별공시지가를 적용하는 것이 합리적이라고 인정되는 경우에는 다음 각호의 방법에 의한다.
1. 분할된 토지：분할전 토지에 대한 개별공시지가에 의한다.
2. 합병된 토지：합병전 토지에 대한 각 개별공시지가의 합계액을 총면적으로 나눈 금액에 의한다.
3. 국세청장이 지정하는 지역의 토지 평가(상증법 60-①-1 단서, 상증법 60-④, 상증령 50-②,⑤)
각종 개발사업등으로 지가가 급등하거나 급동할 우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역의 토지는 배율방식에 의하여 평가한다. 배율방법이란 개별공시지가에 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액으로 평가하는 것을 말하며, "배율"은 국세청장이 평가기준일 현재의 개별공시지가에 지역마다 그 지역에 있는 가격사정이 유사한 토지의 매매시례가액을 감안하여 고시하는 배율을 말한다. 2001. 1. 1. 현재 국세청장이 지정한 지역은 없으므로 실질적으로 배율방법은 적용되지 아니하고 있다.
4. 토지평가의 특례
① 환지예정지의 평가(상증통칙 61-50-3)
토지구획정리사업법·농촌근대화촉진법·기타법률의 규정에 의한 환지처분이예정된 토지의 가액은 환지권리면적에 의하여 산정한 가액에 의하여 평가한다.
② 도로의 평가(상증통칙 61-50-4)
불특정다수인이 공용하는 사실상 도로는 상속재산에 포함되나 보상가격에 의하여 상속개시일의 시가가 인정되는 등 재산적 가치가 있다고 인정되는 경우를 제외하고는 그 평가액은 영(0)으로 한다.
③ 조성중인 토지의 평가(평가준칙 제20조)
조성중인 토지의 가액은 그 토지의 지목에 대하여 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액에 그 조성에 관련된 비용의 금액을 가산한 가액에 의해 평가
이 경우 매입·조성에 소요되는 차입금에 대한 지급이자 또는 유사한 성질의 지출금은 그 조성에 관련된 비용에 포함된다.
▣ 토지의 평가방법 요약
┌───────────────────┐┌───────────────────┐
│ 시가를 확인할 수 있는 경우 ││ [다] 시가를 확인할 수 없는 경우 │
└───────────────────┘└───────────────────┘
┌───────────────────┐┌───────────────────┐
│[가]시가로 평가(평가기준일 전후 6개월)││(1) 지정지역 (지가급등지역) │
├───────────────────┤├───────────────────┤
│ㅇ 타인과의 매매가애 ││ │
│ ││ │
│ㅇ 2이상의 공신력 있는 감정기관의 ││ 개별공시지가×배율 │
│ 감정가액 ││ │
│ ││ │
│ *"96. 12. 31. 이전: 2이상의 감정가액 ││◈ 배율이란 │
│ 이 있는 경우 평가기준일로부터 가장 ││ │
│ 가까운 감정가액 ││국세청장이 평가기준일 현재 개별공시 │
│ ││지가에 그 지역의 가격사정이 유사한 │
│ ││토지의 매매실례가액을 감안하여 고시한 │
│ㅇ 매매가액, 토지수용 등에 의한 ││배율 │
│ 보상가액 ││ │
└───────────────────┘├───────────────────┤
┌───────────────────┐│◈"90. 9. 1. 이후 현재까지 국세청 │
│[나] 담보 등이 제공되어 있는 경우 ││ 지정지역 없음. │
├───────────────────┤├───────────────────┤
│ㅇ저당권, 질권 설정시: 담보된 채권액 ││(2) 일반지역 │
│ ││ │
│ㅇ근저당권: 평가기준일 현재 채권액 │├───────────────────┤
│ ││개별공시지가 │
│ㅇ전세권(임차권):전세금(임대보증금 ││ │
│ 포함) ││* 평가기준일 현재 고시되어 있는 것 │
│ 당해 자산가액 │├───────────────────┤
│공동저당권:채권액 ×──────── ││◈ 개별공시지가가 없는 경우 │
│ 전체 자산가액 ││ │
│ ││납세지 관할세무서장이 2이상 감정기관에│
│ ↓↓ ││의뢰하여 당해 감정기관의 감정가액을 │
│ ││참작하여 평가한 금액 │
│·저당권·근저당권·질권·전세권 등이 │├───────────────────┤
│ 중복설정시 담보채권액의 합계액 ││(3) 토지에 임대차계약이 체결된 경우 │
│ ││ │
│ ││임대보증금 환산가액과 개별공시지가 │
│ ││중에서 큰 금액 │
└───────────────────┘└───────────────────┘
↓
┌─────────────────────────┬──────────────┐
│ [가]와 [나]의 가액이 중복될 경우 │ 큰 금액 │
├─────────────────────────┼──────────────┤
│ [나]와 [다]의 가액이 중복될 경우 │ 큰 금액 │
└─────────────────────────┴──────────────┘
(작성일 : 2007년 06월 05일 (05:26), 조회수 : 5795) |
