시가평가의 원칙
1. 시가평가의 원칙
(1) 시가의 정의(상증법 60)
상증법상 상속재산 및 증여재산(이하 "재산"이라 함)의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 함) 현재 시가에 의한다. 시가란 평가기준일 현재 각각의 재산의 현황에 따라 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 금액을 말하며, 수용·공매가격 및 감정가액등 대통령령이 정하는 가액을 포함한다.
☞ 과세처분 취소소송중에 상속재산의 시가가 입증된 경우 정당한 상속세액 산출기준[(대법원 95누13821, 1996. 8. 23)(대법원 94누8402, 1995. 6. 30.)]
보충적 평가방법에 의하여 상속재산을 평가하여 과세처분한 후 그 과세처분 취소소송에서 상속재산의 시가가 입증된 경우 그 상속재산의 시가에 의한 정당한 상속세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부에 따라 과세처분의 위법 여부를 판단하여야 함.
(2) 시가의 범위(상증령 49-①)
상속개시일 전후 6월(증여세의 경우 3월)이내에 다음의 가액이 확인되는 경우에는 이를 시가로 본다.
2003.12.31 이전 상속개시분 및 증여분에 대해서는 상속·증여재산 자체에 대하여 평가기간내에 있는 거래가액·2이상 감정가액의 평균액·수용보상가액과 공매·경매가액을 시가로 규정하였고, 2004.1.1부터는 상속·증여재산 자체의 거래가액이 아니더라도 상속·증여재산과 면적·위치·용도등이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 평가기간내에 거래가액등이 있는 경우에는 시가로 볼 수 있다.
그리고, 2005. 1. 1부터는 평가기간 밖의 기간에 상속·증여재산에 대한 거래가액등이 있는 경우에도 시가로 볼 수 있으며 이때는 세무서장등이 국세청에 설치된 비상장주식 평가심의위원회의 자문을 거쳐야만이 시가로 채택할 수 있다.
┌─────────┐ ┌─────────┐ ┌─────────┐
│② 평가기간 │ │① 평가기간 │ │③ 평가기간 │
│ 밖의거래가액등 │←│←─┤ 내의거래가액등 ├─→│─→│ 밖의거래가액등 │
└─────────┘ └─────────┘ └─────────┘
──────────△───────▲───────△───────
6월(증여는 3월) 평가기준일 6월(증여는 3월)
┌────────────────────┬────────────────────┐
│2004.12.31 이전 │ 2005. 1. 1 이후 │
├────────────────────┼────────────────────┤
│ㅇ 평가기간(상속개시일 전후 6월·증여는 │ │
│ 3월)내 당해 재산에 대한 감정가액, 매 │ │
│ 매가액, 경매·공매가액, 보상가액등은 │ │
│ 시가로 인정 │ │
│ │ │
│ - 당해 재산과 면적·종류·용도, 종목이 │ │
│ 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매가액│ │
│ 등도 시가로 인정 │ │
│ │ │
│ <신 설> │- 평가기간 밖의 매매가액, 감정가액등도 │
│ │ 평가기준일부터 매매일까지 가격변동이 │
│ │ 없다고 인정되는 경우에는 평가위원회 자│
│ │ 문을 거쳐 당해 가액을 평가기준일 현재 │
│ │ 의 시가로 인정 │
│ │ │
│ㅇ 감정가액 평균액이 보충적 평가가액의 │ㅇ 재감정 사유에 다음을 추가 │
│ 80%에 미달하는 경우 세무서장이 재감정│ │
│ 하여 둘 중 큰 금액으로 평가 │- 80%이상인 경우도 평가위원회 자문을 거 │
│ │ 쳐 평가목적등에 비추어 당해 감정가액이│
│ │ 부적정하다고 인정되는 경우 │
└────────────────────┴────────────────────┘
① 거래가액(상증령 49-①-1)
당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 실제거래가액을 시가로 본다. 다만, 그 거래가액이 특수관계자와의 거래 등 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 시가로 보지 아니한다.
☞ 상속개시일 전후 6월이내에 당해 상속재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액은 시가로 볼 수 있는 것이나, 인근토지에 대한 거래가액을 상속재산인 토지의 시가로 보지 아니함(재삼 46014-434, 99. 3. 2)
☞ 증여계약서에 증여재산가액을 기재한 것에 관계없이 상증법 제60조 내지 제66조의 규정에 따라 평가함(재삼 46014-1341, 99. 7. 9)
② 2이상의 감정가액 평균액(상증령 49-①-2,③, 상증칙 15-①,③)
2개 이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가로 본다. 다만, 상장·협회등록주식 및 비상장주식의 감정가액은 시가로 보지 아니한다.
⇒ 1997. 1. 1 ∼ 1999. 12. 31. 기간은 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액을 시가로 인정하였으며, 2000. 1. 1이후는 감정가액 평균액이 공시지가 등의 80%에 미달할 경우에는 세무서장이 다른 감정기관에 재감정을 의뢰하여 감정한 재감정가액과 납세자가 신고한 감정가액중 높은 감정가액으로 평가한다.
☞ 개인 공인감정사의 평가액을 상속개시 당시의 시가로 인정한 사례(대법원 92누19323, 1993. 7. 27)
구상속세법시행령 제5조 제1항 전단에 규정하는 시가로 볼 수 있는 범위를 정한 기본통칙 39-9 제1항 각호는 상속재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하므로 그 각호에 해당되지 않는다고 하여 바로 시가를 산정하기 어려운 때에 해당하는 것으로 단정할 수 없다.
그러므로 개인 공인감정사가 감정평가한 가액이라는 이유만으로 이를 정당한 시가가 아니라고 단정할 수 없음.
※ 개인감정사 2인이 감정한 가액을 평균한 금액은 시가로 적용되지 아니한다 (재삼 46014-1119, 1996. 5. 4.)
☞ 상속·증여세 납부 외 평가목적(예 : 일반거래목적, 담보목적, 보상목적등)에 따라 평가관련규정상 적정하게 평가한 감정가액은 인정됨(재경원 재산 46014-146, 99. 5. 1)
☞ 공신력 있는 감정기관의 소급감정가액도 시가로 본 사례(대법원 90누1854, 1991. 5. 28)
시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있는 것이고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여 달라진다고 볼 수 없음.
③ 수용보상가액, 공매·경매가액(상증령 49-①-3)
당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액은 시가로 본다.
2006. 2. 9부터 물납한 재산을 상속인등이 공매 또는 경매로 취득한 경우 등 다음에 해당하는 경우에는 당해 공매가액 또는 경매가액은 시가로 보지 않도록 하였다. 이는 상속·증여받은 재산의 경매·공매가액이 상속·증여재산가액으로 인정함으로써 시가보다 낮은 가액으로 경매·공매된 비상장주식을 증여하는 등의 방법으로 상속·증여세를 회피하는 것을 방지하기 위한 조치로 볼 수 있다.
㉠ 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자가 경매 또는 공매로 취득한 경우
㉡ 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우. 즉 소액주주 지분에 해당하는 비상장주식을 취득한 경우를 말한다.
ⓐ 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
ⓑ 3억원
㉢ 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우
☞ 토지수용보상을 토지개발채권으로 받은 경우에도, 시가로 보는 금액은 수용보상가액으로 확정된 금액임 ⇒ 현재가치로 할인하지 아니함[(국세청 재삼 46014-265, 99.2.8)(재경부 재산 46014-76, 99. 3. 3)]
④ 상장주식·협회등록주식의 종가평균액(상증법 60-① 후단)
(3) 시가의 범위 조정(상증령§49①·⑤)
상속개시일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월)이내의 기간(이하 “평가기간”이라 약칭함)중에 당해 상속·증여재산에 대한 거래가액, 2이상 감정평가액의 평균액, 수용보상·공매·경매가액이 있는 경우에만 이를 시가로 인정함으로써 법적안정성과 예측가능성을 높일 수 있고 과세관청에서도 집행상 용이한 면은 있었으나 평가기간을 경과하여 거래가액등이 있거나 상속·증여재산과 용도·면적등이 동일하거나 유사한 재산에 대한 거래가액등이 있는 등 상속·증여재산의 시가에 부합하는 가액이 확인되어도 이를 시가로 볼 수 없는 평가제도의 경직성을 해소하기 위하여 시가의 범위를 조정하였다. 또한, 감정가액이나 공매·경매가액을 이용하여 조세를 회피하는 사례를 방지하기 위하여 동 가액의 시가 채택방법을 개정하였다.
① 평가기간 밖의 매매사례가액등(상증영§49 제1항 단서)
평가기간을 경과하여 당해 상속·증여재산에 대한 매매가액, 2이상 감정가액의 평균액등이 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일·감정평가서작성일등의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 국세청에 설치된 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 시가로 볼 수 있으며 동 개정내용은 평가심의위원회가 설치·운영되는 2005.1.1이후 상속개시분 또는 증여분부터 적용한다.
② 상속·증여재산과 면적·위치·용도등이 유사한 재산의 매매가액등(상증영§49 제5항)
상속·증여재산 그 자체에 매매가액등이 있는 경우에 한정하여 시가로 인정하고 있었으나, 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 매매가액·2이상 감정가액·수용보상가액·공매가액 및 경매가액이 있음에도 시가로 인정하지 아니하는 불합리를 해소하기 위하여 2004.1.1이후 상속개시분 또는 증여분부터는 시가로 인정하도록 하였다. 따라서, 상속·증여재산과 같은 아파트 단지내의 동일 평형의 매매가액등이나 위치나 용도가 동일하거나 유사한 인근 필지의 매매가액등으로 상속·증여재산인 아파트나 토지등을 평가할 평가할 수 있다.
<사례>
ㅇㅇ아파트 705호(28평형)의 매매가액이 6억원(기준시가 4억원)인 경우로서 같은 아파트 같은 동 805호(기준시가 4억원)를 평가하는 경우
(2003.12.31 이전) 당해 아파트에 대한 매매사례가액이 없으므로 기준시가 4억원으로 평가
(2004. 1. 1 이후) 면적·위치 및 용도등이 유사한 매매사례가액(705호)이 있으므로 기준시가(4억원) 대신에 6억원으로 평가
③ 기준시가의 80%이상인 감정가액도 재감정의뢰(상증영§49 제1항 제2호)
하나의 재산을 동일한 가격산정기준일에 감정평가를 하게 되면 어떤 감정평가사가 어떠한 목적으로 평가를 하더라도 동일한 또는 유사한 감정가액이 산출되어야 할 것이나, 현실적으로는 평가목적에 따라 감정가액이 다리게 산출되고 특히, 담보제공목적의 경우에는 감정평가사들의 손해배상책임등의 문제 때문에 시가평가목적에 비하여 보수적으로 평가하는 사례가 있었다. 또한, 재감정의 기준이 보충적방법에 의한 평가액의 80% 미만인 점을 악용하여 적정한 시가가 있음에도 감정기관과 납세자간 통정에 의해 기준율을 약간 상회하는 감정가액을 제시하여 저평가하는 등 감정기관을 이용한 재산평가의 왜곡사례가 논란이 됨에 따라 이를 방지할 목적으로 보충적 평가액의 80%이상인 경우에도 국세청에 설치될 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적등에 비추어 당해 감정가액을 시가로 보는 것이 부적정하다고 인정되는 경우에는 보충적 평가가액이 80% 미만인 경우와 동일하게 세무서장이 다른 감정기관에 재감정을 의뢰하여 평가하도록 하였다. 동 개정내용은 평가심의위원회가 설치·운영하는 2005.1.1이후 상속개시분 또는 증여분부터 적용한다.
④ 물납재산에 대한 공매가액 시가불인정(상증영§49 제1항 제3호)
상속세액 또는 증여세액에 대하여 물납한 비상장주식등을 상속인·증여자·수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자가 낮은 가액으로 공매를 받고 그 공매가액으로 당해 주식등과 동일 종목의 주식을 증여하여 증여세를 부당하게 감소시키는 것을 방지할 목적으로 이러한 공매가액은 시가로 인정하지 않는 것으로 명확히 규정하였다.
<공매된 주식과 동종의 주식 증여시 공매가액 시가인정여부 사례>
ㅇ 결정요지(적부심사2003 - 2039～2053병합, 2003.8.28)
- 증여받은 주식과 동일종목의 공매가액이 쟁점주식에 대한 공매가액이 아닐 뿐만 아니라, 그 공매의 경위 및 공매과정, 낙찰가액, 경영권 수반여부등을 종합하여 볼 때 불특정다수인의 자유로운 참여하에 형성되어 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 가액으로 볼 수 없다고 할 것이므로 쟁점외 주식의 공매가액을 증여받은 주식의 시가로 인정하지 아니하고 상증법 제63조에 의한 보충적 평가가액으로 과세함은 타당함
ㅇ 사실관계
- 2000.11.20 (주)00의 주식을 “△△△외 14명”이 조부등으로부터 증여받아 공매가액인 1주당 672,380원으로 평가한 것에 대해
- 과세관청은 상증법상 보충적 평가액에 최대주주의 할증율을 적용한 1주당 3,408,486원으로 평가하여 증여세 221억원 과세예고 통지
┌────────────────────┬────────────────────┐
│ 공매가액 │ 보충적 평가액 │
├────────────────────┼────────────────────┤
│ 2000.10.09 상속세 물납한 (주)○○의 │ 1주당 순자산가액 2,621,913원 X 할증율 │
│ 주식이 672,380원에 낙찰됨 │ 130% = 3,408,486원 │
└────────────────────┴────────────────────┘
* 93.4.8 상속개시되어 상속세 물납시 수납가액 1주당 1,644천원
* 공매된 주식은 (주)00의 전체 주식중 5.3%이고 증여한 주식은 전체주식의 75.4%에 해당
ㅇ 관련예규내용
- 공매로 취득한 주식에 추가하여 동종의 주식을 함께 증여한 경우에 그 추가 주식도 공매가액으로 평가할 수 있는가에 대하여
- 콜센터는 공매로 취득한 주식만 공매가액으로 평가한다고 해석하고(서일46014-10424, '01.11.08), 재경부는 동종의 주식 공매가액은 시가로 볼 수 있으나 시가 해당여부는 공매에 이르게 된 경위 등을 감안하여 사실판단하도록 함(재재산46014-38, '02.02.15)
(4) 2개 이상의 시가가 있는 경우(상증령 49-②)
시가에 해당하는 가액(①·②·③)이 2 이상인 경우 평가기준일로부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 본다.
(5) 시가적용시 판단기준일(상증통칙 60-49-0)
① 거래가액 : 거래가액이 확정되는 계약체결일
② 감정가액 : 감정가액평가서를 작성한 날
③ 수용보상가액 : 보상가액이 결정된 날
2. 시가가 2이상의 재산에 중복된 경우 안분방법(상증령 49-④)
2개 이상의 재산을 일괄매매하여 그 거래가액이 구분되지 아니하는 경우 등에는 그 거래가액 등을 각 재산별로 상증법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 안분하여 당해 재산의 시가를 산정한다. 이 경우 각각의 재산에 대한 감정가액(동일 감정기관이 동일한 시기에 감정한 경우를 말한다)이 있는 경우에는 그 감정가액을 우선 적용하여 안분한다.
(작성일 : 2007년 06월 05일 (05:17), 조회수 : 5809) |
