재개발·재건축주택 등
1. 개요
1세대 1주택 비과세 판정시 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다(소득령 154-⑧).
◎ 종전 주택을 취득하여 소유하다가 종전주택을 헐고 구곳에 새로운 주택을 신축하였다 하더라도 기존의 주택과 별개의 주택을 취득한 것으로 볼 것은 아니라 할 것(동지 대법 98두13508 1998.12.08)이고 소득세법시행령 제154조 제8항에서 1세대 1주택의 보유기간을 계산함에 있어서는 보유중에 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하도록 규정하고 있으므로, 청구인이 귀농일 이후에 쟁점주택을 취득하였다고 보아 1세대 1주택의 특례적용을 배제하여 이 건 경정거부 통지한 처분은 부당하다고 판단된다.(국심 20021119 2002.07.31)
2. 재개발·재건축 중 타주택 취득 후 양도
(1) 보유기간의 제한 여부
① "도시재개발법"에 의한 도시재개발사업에 재개발조합의 조합원으로 참여한 자가 그 재개발사업 시행기간 중 다른 주택을 취득하여 "1년 이상 거주"하다가 도시재개발법에 의한 관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 세대 전원이 이사하게 되는 경우는 보유기간의 제한을 받지 아니한다(소득칙 71-②-3 2003.04.14 개정).
② "주택건설촉진법"에 의한 재건축사업에 재건축조합의 조합원으로 참여한자가 그 재건축사업 시행기간 중 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가 동법에 의한 사업계획에 따라 취득하는 주택으로 세대 전원이 이사하게 되는 경우는 보유기간의 제한을 받지 아니한다.(소득칙 71-②-4, 2003.04.14 )
(2) 확인서류
사업시행 인가시 조합원임을 증명하는 서류와 관리처분계획 인가 당시 당해 주택의 분양대상자임을 증명하는 서류 및 주민등록표등본(소득칙 71-④-5)
3. 2주택 소유 중 1주택 재건축의 경우
(1) 1주택 멸실상태 1주택 양도시
국내에 2주택을 보유한 세대가 그 중 하나의 주택에 대하여 주택건설촉진법에 의한 재건축사업에 재건축조합의 조합원으로 참여하여 동 재건축사업의 시행으로 그 재건축이 추진 중인 주택이 철거된 후 주택건설사업계획의 승인 이후부터 주택건설촉진법 제33조의 2의 규정에 의한 사용검사 등을 받기 전에 나머지 한 주택을 양도하는 경우 그 주택을 양도일 현재 3년 이상 보유한 경우에는 양도소득세를 비과세받을 수 있다(재일 46014-2199, 1998.11.13).
(2) 1주택 사용검사 후 1주택 양도시(일시적 2주택)
① 국내에 2주택을 보유한 세대가 그 중 하나의 주택에 대하여 주택건설촉진법에 의한 재건축사업에 재건축조합의 조합원으로 참여하여 동 재건축사업의 재건축이 완료되어 주택건설촉진법 제33조의 2의 규정에 의한 사용검사 등을 받은 경우 그 검사 등을 받은 날로부터 2년 이내에 나머지 한 주택을 양도하는 경우로서 그 주택을 양도일 현재 3년 이상 보유한 경우에는 양도소득세를 비과세받을 수 있다(재일 46014-2199, 1998.11.13).
② 국내에 2주택을 보유한 세대가 그 중 하나의 주택에 대하여 재건축조합의 조합원으로 참여하여 동 재건축사업의 재건축이 완료되어 사용검사 등을 받은 경우 그 검사 등을 받은 날로부터 2년 이내(2002.03.30 이후: 1년)에 나머지 한 주택을 양도하는 경우로서, 그 주택을 양도일 현재 3년이상 보유한 경우에는 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것이다.(제도 46103-10073, 2001.3.14)
4. 도시재개발사업으로 주택 철거 후 관리처분인가일 전 토지만 양도한 경우
(1) 주택 철거 후 인가일전 양도
① 도시재개발사업지구 내 주택이 동 사업의 시행으로 철거된 경우(당해 주택 철거 당시 1세대 1주택 비과세요건을 충족한 경우에 한함)로써 철거 후 잔존하는 토지를 도시재개발사업관리처분 인가일 전에 양도하는 경우에는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보아 비과세되는 것이다(재경원 재산 46014-152, 1996.3.29).
② 1세대 1주택 요건을 갖춘 주택만을 소유한 거주자가 도시재개발법에 의한 재개발사업으로 당해 주택이 철거된 후 그 주택에 부수되는 잔존토지를 도시재개발법에 의한 처분인가일 전에 양도하는 경우에는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보아 양도소득세가 비과세되는 것이므로, 건물의 철거 당시를 기준하여 1세대 1주택 비과세요건을 갖추었으면 양도소득세가 과세되지 아니한다(재일 46014-583, 1997.3.12).
③ 공동으로 상속받은 주택(무주택자·1주택자)이 철거된 상태에서 관리처분계획 인가 전에 잔존 부수토지만을 양도하여도 비과세된다(재일 46014-1758, 1997.7.18).
(2) 계약후 잔금을 인가일 이후에 받은 경우
청구인이 19년 동안 거주하던 쟁점 주택을 관리처분인가일 전에 계약 후 잔금을 관리처분인가일 후 받은 경우로서 청구인이 3년 이상 거주하던 주택이 주택개량재개발지역에 위치함에 따라 재개발조합에 가입하여 아파트 동·호수가 확정되지 아니하고 아파트 평형만 결정된 상태에서 주택을 양도한 경우, 비록 그 주택의 양도가액에는 가격상승 요인이 있다고 볼 수 있겠으나 이는 아파트를 취득할 수 있는 권리의 양도가 아닌 당해 주택의 양도로 인정함이 실질 내용에 더 부합된다고 인정되므로, 청구인이 별도의 주택을 소유하지 아니하고 쟁점 주택에서 3년 이상 거주하다가 양도한 이 건의 경우 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세함이 타당하다(국심 91서435, 1991.6.24).
5. 재개발·재건축주택의 입주권의 범위
① 이 건 토지는 주택개량재개발지구 내의 토지로서 사업시행인가되고 관리처분계획인가된 것임을 관계서류에 의해 알 수 있고 관리처분계획인가일을 기준으로 9일 전에 취득하여 아파트 준공 전에 양도한 사실을 등기부등본에 의해 확인할 수 있고, 또한 분양예정지〔건축시설〕 지정증명서에는 아파트를 분양받을 권리자가 청구인임을 알 수 있으며, 주택재개발조합의 관계서류를 보면 아파트 준공 전에 명의변경되었음을 알 수 있으며, 도시재개발법 제49조 등에서 관리처분계획에 따라 취득하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보도록 규정하면서 환지처분의 공고가 있은 날의 익일부터 종전의 토지로 보도록 하고 있어 토지구획사업과는 달리 도시재개발법에서는 환지예정지의 개념이 없으므로 이 건 양도는 환지예정지를 양도한 것이라고 볼 수 있는 아무런 근거가 없어 아파트가 준공되기 전에 종전의 토지와 분양받을 수 있는 권리를 양도한 행위는 토지와 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당된다(국심 91서1293, 1992.4.11).
② 도시재개발사업지구 내 주택이 동 사업의 시행으로 철거된 경우(당해 주택이 철거 당시 1세대 1주택 비과세요건을 충족한 경우에 한함)로서 철거 후 잔존하는 토지를 도시재개발사업관리처분 인가일 전에 양도하는 경우에는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보아 양도소득세가 비과세되는 것이나, 그 관리처분인가일부터 당해 재개발사업에 의한 주택이 완성되기 전에 양도하는 경우에는 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이다(재일 46014-873, 1997.4.14).
③ 양도소득의 범위를 판정함에 있어 도시재개발법에 의한 관리처분계획인가일 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획승인일부터 당해 재개발 또는 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)까지는 이를 "부동사을 취득할 수 있는 권리"로 보아 양도소득세를 과세하는 것이다.(재산 46014-20, 2001.1.4)
＊ 입주권 양도시 비과세 되는 경우(소득령 제155조 제16항)
＊ 입주권 양도시 과세(양도차익 계산)되는 경우 (소득령 제166조 제1항)
6. 관리처분계획에 따라 분양받은 후 양도
(1) 종전 주택과의 통산 여부
도시재개발지구 내의 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 주택소유자가 동 사업시행자에게 소유하던 주택을 양도하고 그 대가로 그 사업시행자가 당해 지구 내에서 신축·준공한 아파트를 도시재개발법 제41조의 규정에 의한 관리처분계획에 따라 분양받은 후 동 아파트에 입주하여 거주하던 중 사정에 의해 분양받은 주택(아파트)에서 3년 이상 거주하지 않은 상태(1996.1.1 이후는 거주요건 폐지)에서 당해 아파트를 양도하는 경우에도 이를 1세대 1주택의 양도로 보는 것이다. 즉, 종전 주택의 연장으로 본다(재일 01254-2437, 1990.12.7).
(2) 무허가주택인 건물만 소유한 경우
도시재개발법 규정에 의한 재개발사업지구 내의 무허가주택인 건물만을 소유한 거주자가 재개발조합의 조합원 자격으로 동법 규정에 의한 관리처분계획에 따라 환지청산금을 지급하고 재개발사업시행자로부터 분양·취득한 아파트를 양도하는 경우로 당해 아파트에 대하여는 무허가주택과 아파트의 보유기간(공사기간 포함)을 통산하여 비과세받을 수 있는 것이며, 당해 아파트의 부수토지 부분에 대하여는 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)로부터 3년 이상 보유한 후 양도해야 1세대 1주택의 부수토지로 비과세받을 수 있는 것이다(재일 46014-512, 1998.3.23).
(3) 공사기간의 보유기간 포함 여>
① "도시재개발법"에 의한 재개발지구 내의 1주택을 소유하던 자가 동법 제41조의 규정에 의한 관리처분계획에 따라 분양받아 준공된 아파트를 양도한 경우에는 동 사업 시행에 따른 "공사기간"도 1세대 1주택의 "보유기간"에 포함하는 것이다(재일 01254-1225, 1991.5.7)(재일 46014-2195, 1995.8.30).
② 또한 "주택건설촉진법"에 따른 재건축조합원으로서 1주택을 소유하던 자가 같은 법 시행령 제32조 제2항 제8호 규정에 따른 주택의 처분계획에 따라서 분양받아 준공된 아파트를 양도하는 경우에는 같은 주택건설사업에 따른 공사기간도 1주택의 "보유기간에 포함"하는 것이다(재일 46014-1204, 1995.5.19).
③ 도시재개발법에 의한 재개발조합의 조합원이 재개발사업으로 취득한 재개발 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 판정시 보유기간은 기존 주택의 보유기간 및 재개발공사기간과 재개발한 주택의 보유기간을 통산하는 것이며, "재개발전 나대지"를 소유한 조합원이 재개발로 취득한 주택의 1세대 1주택 보유기간계산은 도시재개발법 제38조에서 규정하는 준공검사필증 교부일(준공검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사용일 또는 사용승인일)부터 양도일까지로 하는 것이다.(재산 46014-228, 2000.2.29)
4) 과세방법
① 종전의 토지와 건물의 취득시기가 관리처분계획에 따라서 취득한 토지와 건물의 취득시기로 되는 것이다(재일 46014-1660, 1995.7.4).
② 또한 청산금을 추가로 납부한 부분에 대한 건물의 취득시기는 사용검사필증교부일이나, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일이다(재일 46014-1245, 1997.5.20).
7. 재개발·재건축아파트 입주권 양도의 특례
(1) 비과세요건
도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법 제34조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 소득세법 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유한 자에 한한다)이 다음 각호의 1에 해당하는 날 현재 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 그 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목(부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도)의 규정에 불구하고 이를 1세대 1주택으로 보아 소득세법 제154조 제1항(1세대 1주택의 비과세)의 규정을 적용한다(소득령 155)(1998.12.31 신설).
ⅰ) 도시재개발법 제34조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일
ⅱ) 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일
ⅲ) 제ⅰ)호의 규정에 의한 인가일 또는 제ⅱ)호의 규정에 의한 승인일 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일
(2) 상속받은 재개발·재건축아파트 분양권의 비과세 여부
가) 비과세 되는 경우(무주택자)
재개발·재건축아파트 분양권을 상속받아 이를 양도하거나, 아파트 분양권을 상속받은 후 새로운 아파트를 완성하여 양도하는 경우 양도소득세 비과세 여부.
≪종전 예규≫
상속받은 분양권은 주택이 아니므로 주택으로서 비과세기준을 적용받을 수 없다.
≪문제점≫
도시 영세민 등이 장기 보유하고 있던 주택이 재개발·재건축되어 아파트 분양권을 양도하는 경우로서 소득세법 시행령 제155조 제16항에 해당하는 경우에는 양도소득세가 비과세되고 있으나, 아파트 분양권을 보유하고 있던 자가 사망하여 상속받은 분양권을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되고 있어 형평성의 문제가 발생한다.
≪개선내용≫
ⅰ) 아파트 분양권 자체는 주택이 아닌 것이나, 소득세법시행령 제155조 제16항(1998.12.31 신설규정)의 취지를 준용하여 재개발·재건축조합원이 보유한 아파트 분양권(관리처분계획의 인가일 현재 기존주택이 1세대 1주택으로 3년 이상 비과세요건에 충족하는 경우에 한함)을 무주택자가 상속받은 후 아파트 분양권 상태로 양도하거나 완성된 새로운 아파트를 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 양도소득세를 비과세한다(국세청, 1999.9.15, 법령심사협의회의)(재일 46014-1817, 1999.10.13).
※ 적용시기 및 적용례
1999.9.15 이후 양도하거나 결정하는 분부터 적용
ⅱ) 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(관리처분계획인가일 또는 사업계획승인일, 그 전에 기존주택을 철거하는 경우에는 그 철거일 현재 1세대 1주택으로 3년 이상 보유한 주택을 소유하는 자에 한함)이 당해 조합을 통하여 “입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함)”를 취득한 후 사망하고, 이를 무주택자가 상속받은 후 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 양도소득세를 비과세하는 것이다. 상기의 규정은 1999.9.15 이후 양도하거나 결정하는 분부터 적용하는 것이다(재일 46014-1817, 1999.10.13).
나) 과세되는 경우(1주택자)
① 1세대 1주택자가 다른 주택을 상속받은 후 상속받은 주택이 재개발로 인하여 철거된 경우로서 재개발 관리처분계획인가 고시일 이후 동 아파트가 완성되기 전에 그 권리를 양도하는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로서 양도소득세가 과세되는 것이다.(서일 46014-10157, 2001.9.13)
② 1세대 1주택 상태인 상속인이 아파트입주권을 상속받아 준공 후 양도한 경우 주택을 취득할 수 있는 권리를 상속받은 것으로 상속주택에 대한 비과세 규정이 적용되지 아니한하.(국심 2001서2449, 2001.12.27)
(3) 종전주택 철거후 그 분양권을 관리처분계획인가 이전에 양도한 경우
재개발조합의 조합원이 재개발조합에 주택 및 그 부수토지를 제공하여 재개발사업의 일환으로 주택이 철거된 후 잔존하는 부수토지와 함께 장차 건축시설을 분양받을 수 있는 조합원으로서의 지위를 관리처분계획인가 이전에 양도하는 경우 양도소득세 비과세소득세가 해당된다.(대법 98두3051, 1999.12.10)
(4) 건물 철거상태에서 재건축 취소된 후 토지만 양도한 경우
3년 이상 보유한 연립주택의 재건축을 위하여 건물을 철거한 상태에서 재건축이 취소된 후 토지만 양도한 경우에는 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 적용을 받을 수 없으며, 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 공공용지의취득및손실보상에 관한 특례법에 적용되는 공공사업용으로 당해 사업시행자에게 양도하는 경우에는 양도소득세가 면된다.(재경부 재산 46014-13, 1999.9.16)
(5) 재개발 입주권 2채이상 받은후 1채 양도한 경우
기존 주택이 커서 동 조합으로부터 받은 입주권이 1채 이상인 경우에 먼저 양도하는 재건축아파트 입주권 2분지 1의 지분은 기존주택의 분할양도로 보아 양도소득세가 과세되는 것이다(재산 46014-199 2002.07.06)
(6) 양도일 현재 다른주택이 있는 경우
철거일 현재 소득세법시행령 제154조 제1항(비과세되는 1세대1주택의 범위)의 요건에 해당하는 기존주택을 소유하는 자가 당해 조합을 통하여 취득한 아파트입주권을 양도하는 경우에 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 1세대1주택에 해당하지 아니하다.(국심 2002서1684 2002.09.27)
(7) 이축권의 과세여부
건축관계법규나 도시계획법규상으로 개발제한구역 내에서의 건축행위의 일반적 금지를 해제하여 건축허가를 받아 건물을 건축할 수 있는 권리를 의미하는 이축권은 양도소득세 과세대상인 부동산을 취득할 수 있는 권리가 아니며, 이를 양도하는 경우 일시재산소득으로 과세되는 것이다.(재재산 46014-61 2003.03.05)
구 도시계획법 시행규칙(1998.5.19, 건설교통부령 제133호로 개정되기 전의 것) 제7조 제1항 제3호 (사)목 (1)의 규정에서 말하는 '이축'은 건축법상의 건축행위를 가리키는 것이고, 이 규정에 의한 이른바 ‘이축권’이라 함은 건축관계법규나 도시계획법규상으로 개발제한구역 내에서의 건축행위의 일반적 금지를 해제하여 건축허가를 받아 건물을 건축할 수 있는 권리를 의미할 뿐, 부동산 자체의 취득을 목적으로 하는 권리를 의미한다고 볼 수 없으므로, 구 소득세법 시행령(1994.12.31, 대통령령 제14467호로 전문 개정되기 전의 것) 제44조 제4항 제2호의 '부동산을 취득할 수 있는 권리'에 해당하지 아니하고,
이축권의 양도계약에 신축건물에 관한 공부상 명의의 변경에 관한 약정도 포함되어 있다고 보더라도, 그 약정은 양수인이 양도인의 건축허가 명의를 빌려 건물을 신축함으로써 그 소유권을 원시취득한 뒤 그 공부상 명의를 넘겨받기로 정한 것에 불과할 뿐 양도인이 건물을 신축하여 그 권리를 인정하여 주기로 약정한 것으로는 볼 수 없으므로 그 공부상 명의변경 약정을 '부동산을 취득할 수 있는 권리'의 양도에 관한 약정이라고 할 수는 없고, 이축권 자체가 '부동산을 취득할 수 있는 권리'에 해당하지 않으므로 그러한 이축권의 양도도 양도소득세 과세대상인 자산의 양도에 해당하지 않는다(대법 98두205 2000.9.29)
(작성일 : 2005년 01월 18일 (10:32), 조회수 : 6618) |
