고가주택
1. 고가주택의 범위
(1) 일반고가주택
소득세법 제89조 제3호에서 "가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다(소득령 156-①. 2002.12.30 개정).
(2) 겸용주택
위 (1)의 규정을 적용함에 있어서 소득세법시행령 제154조 제3항 본문(겸용주택)의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다(소득령 156-②, 2002.12.30 개정).
(3) 다가구 주택
소득세법시행령 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다구구 주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 위 (1)의 규정을 적용한다(소득령 156-③, 2002.12.30 개정).
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│2002.10.1 이후 │2003.01.01 이후 │
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│"고급주택"기준: 면적기준 + 금액기준 │"고가주택"으로 변경: 금액기준 │
│ 또는 시설기준 │ │
│ │→ 고가주택으로 용어를 개정하고, 금액기준만 │
│ │ 으로 고가주택 여부를 판정 │
│ │ │
│① 공동주택(아파트) ├──┐ │
│ 전용면적45평 이상(종전 50평) + 실가│ │양도실가 6억원을 초과하는 모든주택 │
│ 6억원 초과 │ │ │
│ │ │(단,고가주택의 일부를 양도하는 경우 주│
│② 단독주택 │ │ 택단위별로 판정하는 것을 명문화) │
│ ·건평 80평 이상 + 실가 6억원 초과 │ │ │
│ ·대지 150평 이상 + 실가 6억원 초과 │ │ │
│ │ │ │
│③ 엘리베이터,수영장 등이 설치된 주택 ├──┘ │
└───────────────────┴──────────────────────┘
<개장취지>
과세형평성을 제고하고 투기를 억제하기 위해 실지거래가액으로 과세하는 고급주택을 고가주택으로 용어를 개정하고,면적기준에 관계없이 금액기준만으로 고가주택을 판정하도록 함
<보충해설>
① 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 경우에도 고가주택 기준금액(6억원)을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익에 대해 실지거래가액으로 과세
② 1세대 2주택자는 그 중 고가주택을 양도하면 실지거래가액으로 과세
③ 1세대 3주택 이상자가 양도하면 고가주택 여부와 상관없이 실지거래가액으로 과세
2. 기준면적미만 고가주택
소득세법 제95조 제2항 제2호(장기보유특별공제액)에서 "대통령령이 정하는 면적기준 미만인 주택"이라 함은 다음각호의 1{1·2}에 해당하는 주택을 말한다(소득령 159.02, 2002.12.30 신설).
(1) 단독주택
주택의 연면적(소득령 154-③ 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함한다)이 264㎡(80평)미만이고, 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡(150평)미만인 주택
(2) 공동주택
공동주택(다가구주택을 포함하되, 소득세법시행령 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 149㎡(150평)미만인 주택
<경과조치>
소득세법시행령 제159조의2 각호의 1의 규정에 해당하는 고가주택으로서 2002.12.31 이전에 매매계약을 체결하고 2003.02.28 까지 당해 주택을 양도하는 경우에는 종전규정을 적용(대통령령 제17825호 부칙 제20조)
<경과조치에 대한 사례>
[사례1]
전용면적이 45평미만(아파트의 경우) 고가주택을 2002.12.31 이전에 매매계약을 체결하고 2003.1.1 이후 2월 이내에 잔금청산이 이루어진 경우
┌─────────────────────────────────────────┐
│·98.1.1 아파트(전용면적 40평)을 취득하여 보유하던 중에 2002.12.10 매매계액을 체결 │
│(양도실가 8억원)하고 2003.2.10 잔금을 수령한 경우 │
└─────────────────────────────────────────┘
ㅇ 개정규정 시행일(2003.1.1)전에 매매계약을 체결한 경우로서 시행링 이후 2월(2003.02.28)이내에 잔금을 수령하였으므로 개정규정이 아닌 종전규정이 적용되어
① 1세대1주택인 경우에는 비과세받을 수 없고
② 1세대2주택인 경우에는 기준시가로 신고·납부하면 됨
│←───────2월──────→ │
│ │
97.1.1 2002.12.10 2003.1.1 2003.2.10 2003.2.28
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주택취득 매매계약 체결 시행일 잔금청산일
[사례2]
전용면적 45평 미만 (아파트의 경우)고가주택을 시행일 전에 매매계약을 체결하고 이영 시행후 2월을 초과하여 잔금청산이 이루어잔 경우
┌─────────────────────────────────────────┐
│·97.1.1 아파트(전용면적 40평)을 취득하여 보유하던 중에 2002.12.10 매매계액을 체결 │
│(양도실가 8억원)하고 2003.3.10 잔금을 수령한 경우 │
└─────────────────────────────────────────┘
ㅇ 개정규정 시행일(2003.1.1)전에 매매계약을 체결한 경우이지만 시행링 이후 2월(2003.02.28)을 초과하여 잔금을 수령하였으므로 개정규정 적용으로 아닌 고가주택에 해당되어
① 1세대1주택인 경우에는 6억원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익에 대하여 영도소득세를
납부하여야 함(단,장기보유특별공제는 확대된것으로 적용)
② 1세대2주택인 경우에는 기준시가 데신 실지거래가액으로 신고·납부해야 함
│←──2월──→ │
│ │
97.1.1 2002.12.10 2003.1.1 2003.2.28 2003.3.10
─△─────────▲────────△────────▲────────△──
주택취득 매매계약 체결 시행일 잔금청산일
3. 종전 고가주택의 범위
소득세법 제89조 제3호에서 "거주용건물의 연면적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.
(1) 단독주택
다음 각호의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목(건물기준시가 산정)의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이상인 것
① 주택의 연면적(소득세법시행령 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함한다)이 264㎡ 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것
② 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것
(2) 공동주택
공동주택(다가구주택을 포함하되, 소득세법시행령 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 149㎡ 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것
<경과조치>
2002.9.30 이전에 주택의 매매계약을 체결하고 2002.10.1 시행일부터 2월이 되는 날까지 이를 양도하는 경우에는 소득세법시행령 제156조 제2호의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다.(대통령령 제17751호 부칙 4-①)
(3) 다가구주택
1세대 1주택을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다.→ 다가구주택의 연면적을 합산하여 판정함
여기서 "재정경제부령이 정하는 다가구주택"이라 함은 건축법시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.
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│1995.12.31 이전(결정분) │1996.01.01 이후(결정분) │
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│"다가구주택"은 공동주택에 해당되므로 │"다가구주택"은 공동주택에 해당되나 개별분양 │
│거주자지분만 1세대1주택으로 비과세 │하지 않고 1인에게 일괄양도하거나 취득하는 경│
│ │우에는 단독주택으로 봄 │
│ │ │
│ │① 3년이상 보유후 양도시에는 단독주택의 경우│
│ │ 와 같이 1세대 1주택 비과세 │
│ │ │
│ │② 종전주택 양도전에 다가구 주택을 취득하여 │
│ │ 일시 2주택이 된 경우에도 1년내 종전주택을│
│ │ 양도하면 비과세 │
│ │ │
│ │③ 다만,고급주택(건평 80평, 대지 150평 이상 │
│ │ 으로 5억원 초과 주택)에 해당되는 경우에는│
│ │ 과세 │
│ │(＊ 1999.9.18 이후 → 6억원 초과분) │
└───────────────────┴──────────────────────┘
· 다가구주택은 무주택 영세민의 주거안정을 위해 건축하고 있는점을 감안하고, 일반 단독주
택 부분 임대하다가 양도시 1주택으로 비과세하는 것과 형평을 유지함
· 1996.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 분부터 적용함(대통령령 제14860호 부칙 8-②)
(4) 엘리베이터 등 설치된 주택
엘리베이터·에스컬레이터 또는 67㎡ 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주택(소득령 156조 3호)
＊ 단독 및 공동주택의 주택형태에 불구하고 1세대가 전용할 수 있도록 에스컬레이터 등의 시설을 설치한 주택을 말한다(재일 01254-2064, 1992.8.13).
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│ 1990.01.01 이후 │ 1997.01.01 이후 │
├───────────────────┼─────────────────────┤
│일정규모 이상의 고가주택에 대하여서는 │· 주거전용으로 사용하는 지하실 부분은 │
│5억원 초과부분 과세 │ 주택면적에 가산 │
│ │ │
│ ① 단독주택 │· 겸용주택의 경우 주택의 면적이 주택 외의 │
│ 건물기준 : 264㎥(지하실 부분 2분의│ 부분보다 큰 경우 전체를 주택으로 보고 │
│ 1 가산)이상 │ 있으므로,주택외의 부분은 주택면적에 │
│ 토지기준 : 495㎥ 이상 │ 가산 │
│ │ │
│ ② 공동주택 │ │
│ 전용면적 165㎥(지하실 제외)이상 │ │
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＊ 타인에게 임대에 공하는 다가구주택의 경우 1인에게 일괄로 양도하는 경우 단독주택으로 보고 그 전체면적을 기준으로 고급주택을 판정하는 것과 형평을 유지하고(1996.12.31 개정분)
① 종전에는 단독주택 지하실의 경우 실제용도에도 불구하고 그 면적의 2분의 1을 주택면적에 가산하는지가 불분명하였으나 주거전용부문에 대해서는 주택면적에 포함됨을 분명히 함
② 겸용주택의 경우 주택의 판정에 있어서는 주택의 면적이 주택 외의 부분보다 큰경우 전체를 주택으로 보는 반면에, 고가주택의 판정시에는 주거전용부분만을 주택면적으로 계산하는 불합리한점을 개선
(5) 변천과정
┌───────┬────┬────┬─────┬─────┬──────┬────┐
│ │90.1.1∼│91.1.1∼│ │ │ │01.1.1∼│
│ 구 분 │ │ │96.1.1이후│97.1.1이후│99.9.18 이후│ │
│ │ 12.31│95.12.31│ │ │ │02.12.31│
├──┬────┼────┼────┼─────┼─────┼──────┼────┤
│(1) │① 공동 │165㎡(50│ 좌동 │ 좌동 │ 좌동 │ 좌 동 │ 좌동 │
│면적│ 주택 │평)이상 │ │(다가구 주│＊지하실 │ │＊02.10.│
│기준│ (전용│＊지하실│ │택¨단독주│ 주거전용│ │ 1일이 │
│ │ 면적)│ 제외 │ │택으로 보 │ 전부가산│ │ 후 → │
│ │ │ │ │는 경우 제│ │ │ 149㎡ │
│ │ │ │ │외) │ │ │ 이상 │
│ ├────┼────┼────┼─────┼─────┼──────┼────┤
│ │② 단독 │주택의 │ 좌동 │주택의 취 │ 좌 동 │ 좌 동 │주택의 │
│ │ 주택 │과세시가│ │득세 시가 │ │ │기준시가│
│ │(연면적)│표준액 2│ │표준액이 2│ │ │가 4천만│
│ │ │천만원 │ │천만원 이 │ │ │원 이상 │
│ │ │이상이고│ │상이고 │ │ │이고 → │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ⅰ) 주택│ │ⅰ) 좌동 │＊지하실 │ⅰ) 좌 동 │ⅰ) 좌동│
│ │ │이 264㎡│ │ │ 주거전용│ │ │
│ │ │(80평)이│ │ │ 전부가산│ │ │
│ │ │상이거나│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ⅱ) 대지│ │ⅱ) 좌동 │＊겸용주택│ⅱ) 좌 동 │ⅱ) 좌동│
│ │ │가 495㎡│ │ │ 의 주택 │ │ │
│ │ │(150평) │ │ │ 큰 경우 │ │ │
│ │ │이상인것│ │ │ 주택외 │ │ │
│ │ │＊지하실│ │ │ 부분가산│ │ │
│ │ │ 2분의1│ │ │ │ │ │
│ │ │ 가산 │ │ │ │ │ │
├──┴────┼────┼────┼─────┼─────┼──────┼────┤
│(2) 금액기준 │1억8천만│5억원 이│5억원 초과│ 좌 동 │실가 : 6억원│ 좌동 │
│ (토지+건물)│이상 │상 │ │ │ 초과 │ │
├───────┼────┼────┼─────┼─────┼──────┼────┤
│(3) 시설기준 │엘리베이│ 좌동 │엘리베이터│ 좌 동 │ 좌 동 │ 좌동 │
│ (1개이상의│터,에스 │ │에스컬레이│ │ │ │
│ 시설) │컬레이터│ │터 또는 67│ │ │ │
│ │또는 66 │ │㎡ 이상의 │ │ │ │
│ │㎡ 이상 │ │수영장이 │ │ │ │
│ │의 수영 │ │설치 된 │ │ │ │
│ │장이 설 │ │주택 │ │ │ │
│ │치된 주 │ │ │ │ │ │
│ │택 │ │ │ │ │ │
└───────┴────┴────┴─────┴─────┴──────┴────┘
5. 종전 고급주택의 판정기준
(1) 주택연면적의 범위
고가주택의 요건인 "주택의 연면적이 264㎡ 이상"이라고 함은 하나의 주거용 생활단위에 제공된 건물의 연면적이 264㎡ 이상임을 뜻하는 것으로서 이는 건물 전체의 경제적 용법에 따라 하나의 주거용으로 제공된 것이냐의 여부에 의하여 합목적적으로 가려져야 할 것인 바, 어느 건물의 창고로 쓰여지는 부분이 구조상 독립되어 건축되어 있고 외형상 독립한 거래의 대상이 될 수 있다 하더라도 본건물인 주택의 효용과 편익을 위한 부대시설로서 하나의 주거용 생활단위로 제공된다면 이는 하나의 주거용 건물의 일부로 보아 그 면적은 위 주택의 연면적에 포함되어 계산되어야 한다(대법원 96누16254, 1997.4.25).
(2) 양도가액 적용기준
주택 및 그 부수토지의 "양도가액"이라 함은 당해 주택(부수토지 포함)의 양도에 따른 양도가액의 산정이 기준시가로 산정될 경우에는 기준시가이고, 실지거래가액으로 산정될 경우에는 실지거래가액이 그 기준이 된다(재산 01254-754, 1990.5.9).
＊ 2000.1.1 이후는 실가원칙임
(3) 겸용주택의 고급주택의 판정기준
겸용주택의 1세대1주택 판정시 주택의 면적이 주택외의 면적보다 클 경우에는 전체를 주택으로 보는 것으로 이 경우 주택등의 용도구분은 사실상의 현황에 의하며 사실상의 현황이 불분명할 경우에는 공부상의 현황에 의한다. 따라서 겸용주택을 주택으로 보는 경우에는 고급주택 판정시 겸용주택의 전체를 기준으로 고급주택 여부를 판단한다.(재산 465014-302 2000.03.11)
(4) 시설기준
시설기준은 주택전용으로 설치된 주택을 말한다.(재일 46014-1482 1993.05.27)
(5) 공동소유의 경우
주택과 이에 부수되는 토지의 면적, 양도가액, 연면적은 1주택을 단위로 판정하는 것이다.(재일 01254-2636 1992.10.20)
(6) 토지는 공동,건물은 단순소유인 경우
동일세대원이 대지를 공동소유하고 건물은 1인 소유인 경우 소득세법시행령 제15조 제5항의 고급주택 판정시 당해 주택의 대지, 건물 전체를 대상으로 고급주택 해당여부를 판정합니다.(재일 46014-2184 1994.08.11)
(7) 지하실의 정의
지하실이라 함은 단독주택의 경우 바닥의 지표면 이하에 있는 층으로서 바닥으로부터 지표면까지의 높이가 당해 층의 층고의 2분의 1 이상인 것을 말하는 것이다.(건축법 제2조 제4호 동법시행령 제2조 제2항)
(8) 고급주택의 판정 기준일
① 계약 당시에는 고금주택이던 건물이 주택에서 사무실로 일부분이 용도변경되어 양도일로 보는 잔금수령일 당시에는 고급주택에 해당하지 않는 경우에는 "매매계약일 체결 당시" 를 기준으로 고급주택을 판중하는 것이다.(국심 97중152 1997.04.18)
② 양도시기에 고급주택에 해당되는 이상 취득시기에 고급주택에 해당되지 아니하였는지 여부를 막론하고 고급주택으로 보아 부과한 처분은 정당하다.(대법 2000두10465 2001.09.28)
(9) 고급주택 일시적 2주택 적용여부
고급주택의 경우에도 일반주택과 동일하게 새로운 주택을 취득한 후 2년 이내에 종전주택을 양도한 경우에는 소득세법시행령 제155조 제1항 및 제160조의 규정을 적용하여 1세대 1주택 비과세 범위를 초과하는 부분에 대해서만 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세함이 타당함(고급주택의 경우에도 일시적 2주택 양도소득세 비과세)(심사양도 2002-86 2002.05.10)
(10) 지하 보일러실 등의 연면적 포함여부
① "주거 전용으로 보는 지하실 면적"에 지하실의 보일러실, 창고, 차고 등으로 사용하고 있는 면적은 포함되자 않는다.(재일 46014-2250 1997.09.24)(국세청 법무 61230-134 2001.03.09 : 법령심사협의회)
② 고급주택 판정시 주거 전용으로 사용되지 않는 지하실 부분의 면적(창고·보일러실 등)은 주택의 연면적에 포함되지 않는다.(국심 2001서426 2001.06.12)
(작성일 : 2005년 01월 18일 (10:30), 조회수 : 6413) |
