1주택의 소유
1. 주택의 범위
(1) 주택의 판정
(가) 사실상 용도에 따라 주택 판정
① "주택"의 판정은 사실상의 용도에 따른 것이나, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따른 것이다.
② 이 경우, 임대하여 주거전용으로 사용하는 건물부분도 "주택"에 포함하는 것이다(재일 46014-2508, 1996.11.12)(대법원 85누790, 1986.3.25).
③ "주택"인지의 여부는 건물공부상의 용도구분이나 당국의 구조변경허가 여부에 관계없이 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단한다.(대법 98두3891 1998.05.15)
④ 통상 건물을 주택으로 보기 위해서는 상시주거용으로 사용하여야 하고 실제 주거에 공할 수 있는 상태여야 한다.(국심 2002중2513 2002.11.01)
(나) 점포 등을 실제 주거용으로 사용한 경우
① 주택이라 함은 공부상의 용도구분에 불구하고 사실상 주거용으로 사용하는 건물과 그 부속물을 말하는 것이므로, 건축물대장상에 점포 또는 사무실로 되어 있는 경우에도 실제로 주택으로 사용되는 때에는 당해 건물을 주택으로 보는 것이다(재산 01254-1345, 1986.4.25).
② 1세대 1주택을 적용함에 있어 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 의하는 것이므로, 건축법상 주택 외의 용도로 분류된 오피스텔인 경우에도 이를 주거에 적합하도록 구조변경하여 거주자 및 배우자가 그들과 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 일상적인 생활을 영위하기 위한 주거공간으로 활용하는 것이 확인되는 때에는 주택으로 보는 것이다(재일 46014-1669, 1997.7.9).
(다) 별장을 실제 주거용으로 사용한 경우
1세대 1주택을 적용함에 있어 지방세법 규정에 의하여 별장으로 재산세가 부과되는 건축물은 주택에 해당하지 아니하는 것이나, 이를 사실상 주거전용으로 사용하는 때에는 주택으로 본다(재일 46014-230, 1997.2.4).
(라)한울타리 내에 수개의 주택이 있는 경우
① 사실상의 용도가 주거용이고 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 경우는 반드시 1동의 건물이어야 하는 것은 아니다(대법원 91누10367, 1992.8.18).
※ 여기서 1주택이란 물리적인 주택의 동수를 의미한 것이 아니고 1세대의 주거에 실제로 사용되고 있는 주택건물의 집합체를 의미한다. 따라서 한울타리 내에 본채·사랑채 2개 동이 있는 경우 주택건물은 2개이나 1세대가 거주에 사용하는 경우 1주택에 해당된다(재일 46014-498, 1993.3.4).
② 그러나 수개의 주택건물 중 한 채의 건물에서 3년 이상 거주한 후 다른 주택의 건물과 함께 양도한 경우에는 3년 이상 거주한 주택과 이에 부수되는 토지에 한하여 양도소득세가 비과세되는 것이다(재일 01254-1537, 1990.8.13).
(마) 2개의 아파트벽을 철거한 경우
아파트의 경우 서로 인접한 2개 호의 아파트 칸막이를 철거하고 1세대가 하나의 주거공간으로 실제 사용한 경우에는 등기부상 2개 주택이라 하더라도 1주택에 해당된다(재산 01254-2350, 1988.8.23)(재산 01254-2887, 1989.8.1).
(바) 무허가주택인 경우
여기서 말하는 주택에는 고급주택은 제외되며, 주택이란 적어도 1세대가 입주하여 생활할 수 있는 정도의 주택(완공된 주택)을 말하므로 신축 중에 있는 주택은 주택으로 보지 아니한다. 또한 건축허가 유무에도 관계없으므로 무허가주택도 주택에 해당된다((구)소득통칙 1-2-68-6.2).
(사) 농가주택의 부수창고 포함 여부
① '주택'이라 함은 등기부상 등기 또는 건축물관리대장상 등재 여부에 불구하고 무허가주택이나 농가주택 등 모두를 포함하는 것이다(재일 46014-425, 1994.2.16).
② 주택이라 함은 주거용 건물과 그 주거용 건물에 부속된 건물을 말하는 것으로서, 농가주택의 부수토지 위에 있는 농업에 필요한 기구 및 수확물을 보관하기 위한 창고 등은 농가주택에 포함되는 것이다(재일 46014-2549 1997.10.30).
③ 1세대 1주택을 판정함에 있어 그 건농민의 소유하고 있는 농가주택의 부수 창고일 경우 사회통념상 농업에 필수적인 것으로 인정되는 범위 내의 농기구보관용 창고 등은 농가주택의 일부분으로 보아 1세대 1주택 해당 여부를 판단하는 것이며, 당해 창고를 별도의 용도로 사용하는 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것이다（재일 46014-1628, 1999.8.31）.
(아) 주택으로 보는 축사의 범위
'1세대 1주택'을 판정함에 있어 주택에 부수되지 아니하는 토지 위에 있는 축사는 주택의 부속건물로 보지 아니하는 것이며, 주택에 부수되는 토지에 축사 등의 건물이 있는 경우로서 그 축사 등의 건물이 주택보다 큰 경우에도 축사 등의 건물과 이에 부수되는 토지는 주택과 주택의 부수토지로 보지 아니하는 것이다(재일 46014-876, 1997.4.14).
(자) 2주택 중 1주택이 붕괴된 경우
소유하는 2주택 중 1주택이 붕괴되어 주택으로서의 기능이 상실된 후에 나머지 1주택을 양도한 경우에는 붕괴된 주택이 건축법 제2조 제2항 규정에 따른 건축물로서 주택에 해당하지 아니하는 경우에만 양도한 주택만으로 1세대 1주택 비과세요건을 적용하는 것이나, 소관세무서장이 그 사실을 조사하여 판단하는 것이다(재일 46014-2189, 1995.8.30).
(2) 1주택의 공유
① 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도 각각 개개인이 1주택을 소유하는 것으로 본다. 이 경우 상속받은 주택을 공동소유하고 있는 경우에는 소득세법시행령 제155조 제3항의 규정에 의한다(소득통칙 89-4).
② 따라서 1개 주택을 공유하고 있는 자가 새로 취득한 주택에 3년 이상 거주(1996.1.1 이후로 3년 보유)한 후 양도한 때에도 1세대 2주택에 해당되어 과세된다(재산 01254-283, 1988.2.2).
③ 그러므로 주택은 세대를 기준으로 판단하므로 주택을 동일세대의 구성원이 공유하고 있거나 주택은 부 명의, 대지는 모 명의로 되어 있는 경우로서 세대원이 다른 주택을 소유하지 아니한 경우에는 1세대 1주택이 된다(소득 1264-3727, 1983.11.3).
④ 예를 들어 한울타리 내에 2개 동으로 되어 있는 주택을 1동은 부, 다른 1동은 모 그리고 주택 부수토지는 자의 명의로 소유권이 등기되어 있는 경우 이들이 동일세대를 구성하는 경우에는 1세대 1주택에 해당되어 3년 이상 거주하거나 5년 이상 보유한 후 당해 주택과 그 부수토지를 양도하는 경우에는 비과세된다(재산 01254-1796, 1989.5.18). 그러나 당해 주택의 양도 당시 자가 혼인으로 다른 주소지에 별도세대를 이루어 거주하고 있는 경우에는 자 명의 부수토지는 과세된다. 즉, 부자간이라도 생계를 같이하지 않았으므로 자 명의의 부수토지는 과세되는 것이다(재산 01254-84, 1986.1.13).
2. 주택의 분할양도
(1) 토지·주택의 분할양도
(가) 토지 분할양도
소득세법 시행령 제154조 제1항(1세대 1주택 비과세요건)의 규정을 적용함에 있어서 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도〔지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 소득세법 시행령 제154조 제1항 본문(1세대 1주택 비과세요건)에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다〕하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니한다(소득칙 72-② 본문 전단).
(나) 주택 분할양도
1주택을 2 이상의 주택으로 분할하여 양도〔소득세법 시행령 제154조 제1항 본문(1세대 1주택 비과세요건)에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다〕한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대 1주택으로 보지 아니한다(소득칙 72-② 본문 후단).
① 개정이유
ⅰ) 주택의 일부를 분할하여 지분으로 양도하는 경우 지분 자체로서는 독립된 주거공간으로 보기 곤란
ⅱ) 부부간 주택의 공동소유가 늘어나고 있는 경제·사회변화 추세를 감안하고, 이혼이나 공매·경매 등 부득이하게 공유지분을 양도시에도 세부담을 하게 되는 서민의 불편 해소
－ 다만, 다가구주택은 건축법상 단독주택이나 세법상 지원 차원에서 공동주택으로 보고 있으므로, 종전과 같이 일부 지분 양도시에는 과세하고 전체를 일괄하여 양도시에는 1주택으로 비과세함.
② 구체적인 적용사례
《단독주택을 지분으로 양도하는 경우》
┌─────┬────┬──────┐
(갑) 소유 ←│③ 부수 │ │ ② │
│ 토지 ├────┼──────┤
│ │ 주 │ 택 ① │
└─────┴────┴──────┘
↑
└── 주택과 부수토지의를 (을)
에게 지분양도(공동소유형태)
－ 주택의 일부만 양도시(①) : 비과세(개선)
－ 주택과 부수토지의 일부를 동시에 양도시(①+②): 비과세(개선)
－ 부수토지만 따로 떼어 양도시(③) : 과세(종전과 동일)
※ 주택이 정착되지 아니한 부수토지의 일부를 양도하는 경우는 나대지의 양도에 해당
《공동주택을 지분으로 양도하는 경우》
◎ 아파트·연립주택·다세대주택 등 공동주택도 동일하게 적용
－ 다만, 1세대가 한울타리 내에 여러 개의 독립된 주거공간을 가지고 있는 경우(예 : 3층의 연립주택)에는 그 일부(예 : 1,2층은 본인이 거주하고 3층은 분할양도)를 분할(구분등기)하여 양도시에는 종전과 같이 과세함.
┌────────┐
│ 3층 │→ 제 3자에게 양도
├────────┤
│ 2층 ├┐
├────────┤│본인소유
│ 1층 ├┘
└────────┘
－ 다가구주택은 건축법상 단독주택이나 세법상 지원 차원에서 공동주택으로 보고 있으므로 종전과 같이 일부 지분 양도시에는 과세하고, 전체를 일괄하여 양도시에는 1주택으로 비과세
<개정에 따른 임의분할시 유형별 과세방법 비교>
┌──────────────────────┬────────┬─────────┐
│주택분할 유형 │1997.04.22 이전 │1997.04.23 이후 │
├──────────────────────┼────────┼─────────┤
│"구분등기"에 의한 분할 양도 │ │ │
│ │ │ │
│ - 아차트·다세대·연립 등 공동주택 │과세 ├┐ │
│ │ ││(종전과 같음) │
│ - 다독주택(구분등기 하는 경우는 제외) │과세 ├┘ │
│ │ │ │
│"지분등기"에 의한 분할 양도 │ │ │
│ │ │ │
│ - 주택만 지분으로 양도하는 경우 │과세 │비과세 │
│ │ │ │
│ - 주택과 부수토지를 공유지분으로 분할 양도 │과세 │비과세 │
│ │ │ │
│ - 부수토지만 지분으로 양도 │과세 │(종전과 같음) │
│ │ │ │
│ - 다가구주택(건축법상 단독주택이나 세법상 │과세 │(종전과 같음) │
│ 공동주택)을 지분으로 양도하는 경우 │ │ │
└──────────────────────┴────────┴─────────┘
(다) 1세대 1주택을 2인에게 양도하는 경우
1주택을 양도자가 분할하여 양도한다는 것은 당해 주택의 양도 이전에 2주택 이상으로 분할이 전제되는 것이므로 본래의 1세대 1주택이었던 것이 2주택 이상에 해당되어 먼저 양도하는 주택 및 그 부수토지는 양도소득세 과세대상이 된다. 그러나 1주택 및 그 부수토지의 양도 이후 매수자의 요구에 따라 건물과 토지분에 대한 소유권의 이전을 시차를 두고 등기한 경우(재일 01254-101, 1990.1.12)와 2필지상의 1세대 1주택을 2인에게 양도하면서 그 중 1인에게는 주택과 그 부수토지 일부를, 또 다른 1인에게는 부수토지 나머지 부분을 이전등기한 경우에는 양도시점에 1세대 1주택이면 분할양도로 보지 아니한다(재산 01254-3388, 1987.12.18).
(2) 수용 등으로 분할양도 및 잔존주택 양도
위의 토지의 분할양도·주택분할양도의 경우 주택 및 그 부수토지의 일부가 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 의한 협의매수·수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 당해 주택(그 부수토지를 포함한다)과 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지를 포함한다)은 그러하지 아니한다. 즉, 비과세된다(소득칙 72-② 후단).
※ 1주택만을 소유한 거주자가 당해 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부를 공공용지의취득및손실보상에관한특례법이 적용되는 공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 단서의 규정에 따라 3년 보유기간의 제한없이 1세대 1주택으로 비과세되는 것임(재일 46014-1926, 1997.8.13).
┌─────────────────────┬───────────────────┐
│ 1995.12.31 이전 │ 1996.01.01 이후 │
├─────────────────────┼───────────────────┤
│거주요건 있음 │거주요건 없음 │
└─────────────────────┴───────────────────┘
┌───────────┬──────────────┬──────────────┐
│ 구 분 │ 1996.01.01 이후 │ 2000.01.01 이후 │
├───────────┼──────────────┼──────────────┤
│잔존주택 및 그 부수토 │1년 이내 │2년 이내 │
│지 처분기한 │ │※ 다른주택을 취득한 경우(일│
│ │ │ 시적 2주택)와 일치시킴 │
└───────────┴──────────────┴──────────────┘
(가) 수용으로 철거 후 나대지로 양도
주택이 도시계획사업의 시행으로 인하여 철거됨에 따라 나대지로 남게 된 그 부수토지를 양도하는 경우에는 적어도 주택이 철거될 당시 1세대 1주택으로서의 비과세요건을 갖추고 있었던 이상, 그 후 그 부수토지를 나대지의 상태로 양도하여도 비과세된다(대법원 92누1889, 1992.5.12).
(나) 수용대가로 주택교환 후 양도
수용 또는 협의매매되는 주택 대신에 교환으로 취득한 주택과 그 부수되는 토지에 대하여는 그 주택의 취득일로부터 3년 이상 거주(96.1.1 이후 →3년이상 보유)한 경우에 한하여 비과세된다(재일 01254-382, 1991.2.11). 또한 토지구획정리사업 시행으로 건물의 철거 후 환지예정지로 지정된 2필지 중 1필지를 양도하는 경우에는 당해 토지 양도에 대하여는 과세되는 것이다(재일 46014-409, 1993.2.22).
(다) 미등기 양도제외자산의 주택부수토지가 일부 수용된 경우
당해 주택이 미등기 양도제외자산에 해당하여 소유권보존등기가 안된 경우의 그 주택의 부수토지 일부가 수용되는 경우에도 양도소득세를 비과세받을 수 있는 것이다(재일 46014-2691, 1997.11.17).
(라) 수용일이후 2주택을 취득한 상태에서 잔존부수토지 양도한 경우
1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택과 그 부수토지의 일부가 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용되고, 그 수용일 이후 2주택 이상을 취득한 상태에서 그 잔존 부수토지를 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임
따라서 1세대 1주택에 해당하는 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 수용되는 경우에는 보유기간에 제한없이 비과세 되고, 위 수용이후 잔존주택 및 부수토지를 양도하는 경우로서 그 잔존주택 및 부수토지의 양도당시에 다른 주택이 없거나, 수용일 이후 새로운 1주택을 취득한 경우에는 당초 수용일로부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한하여 비과세 된다.(서일 46014-10671 2002.05.20)
(3) 공동소유한 주택을 동일세대원인 다른 지분권자에 양도한 경우
1개의 주택을 공동으로 취득한 경우에도 공동소유자 개개인이 각각 1주택을 소유하는 것으로 보는 것이나, 당해 주택의 지분소유자가 동일 세대원으로서 당해 지분소유 주택에서 3년 이상 거주(96.01.01 이후 : 3년 보유)한 후 공동소유 세대원에게 양도하는 경우로서 당해 지분 주택 양도일 현재 타주택을 소유하고 있지 않는 경우에 한하여 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세가 비과세되는 것이나, 위 요건에 해당하는지의 여부는 소관세무서장이 사실조사하여 판정할 사항이다(재일 01254-895, 1991.4.8).
(4) 부수토지를 동일세대원인 주택 소유자에게 양도한 경우
1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 주택과 부수토지를 동일세대원이 각각 소유하던 중 부수토지의 소유자가 동일세대원인 주택의 소유자에게 부수토지를 양도하는 경우 당해 부수토지의 양도는 소득세법 시행규칙 제72조 제2항에서 규정하는 분할양도에 해당하므로 양도소득세가 과세되는 것이다(재산 46014-446, 2000.4.8).
(작성일 : 2005년 01월 18일 (10:23), 조회수 : 7589) |
