비사업용 토지에 대한 중과제도는 토지의 소유자가 토지의 이용 목적대로 이용하지 않는 상태로 보유하다가 양도한 경우에 60%의 높은 세율(소득세법 제104조의3)로 과세하고 장기보유특별공제를 배제한다는 내용으로 2007.1.1일부터 시행되었다. 그러나 2008년 하반기 이후 급속한 부동산 경기의 악화로 2009.3.16일부터 2010.12.31일까지 취득한 토지를 양도하거나 동 기간 중에 비사업용 토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 여전히 장기보유특별공제는 배제하되 누진세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항 제2호 또는 제2호의2에 따른 세율)을 적용할 수 있도록 하였다.(소득세법 제104조 제6항; 2009.05.21 개정)
비사업용 토지로 분류된 토지를 2006.1.1일 이후에 양도하는 경우에는 실지거래가액으로 양도세가 과세되며, 2007.1.1일 이후 양도분부터는 실지거래가액에 의하여 양도세가 과세되고 60%의 중과세율이 적용된다.(소득세법 제104조 제1항 제2의7호)
비사업용 토지로 분류된 토지를 2007.1.1일 이후에 양도하는 경우에는 비록 토지를 3년 이상 장기보유를 하였다고 하더라도 장기보유특별공제를 받을 수 없다.(소득세법 제95조 제2항)
1. 비사업용 토지의 판정(소득세법 제104조의3)
양도한 토지가 비사업용 토지에 해당하는지는 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것이 아니라 토지의 총 보유기간 중 사업용으로 사용한 기간과 비사업용으로 사용한 기간을 구분하여 용도별 사용기간이 기간 기준의 충족 여하에 따라 판정한다. 다만, 일정요건의 토지에 대하여는 비사업용 토지로 사용기간을 계산할 필요없이 사업용 토지(=당연사업용 토지)로 보는 경우가 있다.
(1) 비사업용 토지 판정
┌───┬─────────────────────────────────┬───┐
│ 1 차 │ 2차 판정 │ 3 차 │
│ 판정 │ │ 판정 │
├───┼─────────────────────────────────┼───┤
│당 연│ 사업용 사용기간기준 충족 토지 │1·2차│
│사업용│ │를 통 │
│토 지├─────────────┬─────────┬─────────┤과하지│
│ │ 5년 이상 보유토지 │3년 이상 보유토지 │3년 미만 보유토지 │못한 │
│ │(①②③중 어느 하나를 충족│(①②중 어느 하나 │(①②중 어느 하나 │토지는│
│ │한토지는 사업용 토지로 봄)│를 충족한 토지는 │를 충족한 토지는 │비사업│
│ │ │사업용 토지로 봄) │사업용 토지로 봄) │용 토 │
├───┼─────────────┼─────────┼─────────┤지로봄│
│사업용│① 80% 이상 사업용으로 │① 80% 이상 사업용│① 80% 이상 사업용│ │
│으로 │ 사용한 토지 │으로 사용한 토지 │으로 사용한 토지 │ │
│사용한│(계산산식) │ │ │ │
│기간에│사업용사용일수/총 보유일수│(계산산식) │(계산산식) │ │
│제한없│ ≥ 80% │사업용 사용일수/총│사업용 사용일수/총│ │
│이 │②양도일직전 5년중 3년이상│보유일수≥80% │보유일수≥80% │ │
│사업용│ 사업용으로 사용한 토지 │ │ │ │
│으로 │ │②양도일직전 3년중│② 3년 미만 보유토│ │
│보는 │(계산산식) │2년이상 사업용으로│지로서 토지의 보유│ │
│토지(=│양도일 직전 5년중 사업용으│사용한 토지 │기간 중 2년 이상을│ │
│당연 │로 사용한 일수≥3년 │ │사업용으로 사용한 │ │
│사업용│ │(계산산식) │토지 │ │
│토지) │③양도일직전 3년중 2년이상│양도일 직전 3년중 │ │ │
│ │ 사업용으로사용한 토지 │사업용으로 사용한 │(계산산식) │ │
│ │(계산산식) │일수 2년 │토지의 보유기간중 │ │
│ │양도일 직전 3년중 사업용으│ │사업용으로 사용한 │ │
│ │로 사용한 일수≥2년 │ │일수≥2년 │ │
└───┴─────────────┴─────────┴─────────┴───┘
(2) 사업용으로 사용한 기간에 제한없이 사업용으로 보는 토지(=당연 사업용토지)(소득세법시행령 제168조의14 제3항 및 시행규칙 제83조의5 제3항)
지목별로 아래의 요건을 총족한 토지를 양도하는 경우에는 비사업용으로 사용한 토지 기간을 계산할 필요없이 무조건 사업용 토지로 본다.
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┃소득세│ 당연 사업용 토지 ┃
┃법상 │ ┃
┃지목 │ ┃
┣━━━┿━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫
┃①농지│① 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는┃
┃ │토지(소득령 제168조의14 제3항 제1호) ┃
┃ ├─────────────────────────────────────┨
┃ │①-1 직계존속이 8년 이상 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지로서 이를┃
┃ │해당 직계존속으로부터 상속ㆍ증여받은 토지. 다만, 양도 당시 「국토의 계획 ┃
┃ │및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외한다)┃
┃ │안의 토지는 제외한다.(소득령 제168조의14 제3항 제1의2호 : 2008.1.1일 이후 ┃
┃ │양도분부터 적용) ┃
┃ ├─────────────────────────────────────┨
┃ │② 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지로서 2009년 12월 31일까 ┃
┃ │지 양도하는 토지(소득령 제168조의14 제3항 제2호) ┃
┃ ├─────────────────────────────────────┨
┃ │③ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에┃
┃ │따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이 ┃
┃ │전인 토지(소득령 제168조의14 제3항 제3호) ┃
┃ │ ┃
┃ │③ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에┃
┃ │따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 취득일(상속받은 토지┃
┃ │는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말한다)이 사업인정고시일부터 5년 이 ┃
┃ │전인 토지(소득령 제168조의14 제3항 제3호 : 2008.1.1일 양도분부터 적용) ┃
┃ ├─────────────────────────────────────┨
┃ │④ 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)(소득령 ┃
┃ │제168조의14 제3항 제4호 가목) ┃
┃ ├─────────────────────────────────────┨
┃ │⑤ 상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토 ┃
┃ │지(소득령 제168조의14 제3항 제4호 나목) ┃
┃ ├─────────────────────────────────────┨
┃ │⑥공장의 가동에 따른 소음 분진 악취 등으로 인하여 생활환경의 오염피해가 발┃
┃ │생되는 지역 안의 토지로서 그 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속토┃
┃ │지의 인접토지(소득칙 제83조의5 제3항 제1호) ┃
┃ ├─────────────────────────────────────┨
┃ │⑦ 2006.12.31일 이전에 이농한 자가 이농전 8년 이상 경작하고 이농당시 소유 ┃
┃ │하고 있는 농지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지(소득칙 제83조의5 제 ┃
┃ │3항제2호) ┃
┠───┼─────────────────────────────────────┨
┃②임야│① 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 임야로서 2009년 12월 31일까지 양도하는┃
┃ │토지(소득령 제168조의14 제3항 제1호) ┃
┃ ├─────────────────────────────────────┨
┃ │①-1 직계존속이 8년 이상 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지로서 이를┃
┃ │해당 직계존속으로부터 상속ㆍ증여받은 토지. 다만, 양도 당시「국토의 계획 및┃
┃ │이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외한다)안 ┃
┃ │의 토지는 제외한다.(소득령 제168조의14 제3항 제1의2호 : 2008.1.1일 이후 양┃
┃ │도분부터 적용) ┃
┃ ├─────────────────────────────────────┨
┃ │② 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 임야로서 2009년 12월 31일까 ┃
┃ │지 양도하는 토지(소득령 제168조의14 제3항 제2호) ┃
┃ ├─────────────────────────────────────┨
┃ │③ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에┃
┃ │따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이 ┃
┃ │전인 토지(소득령 제168조의14 제3항 제3호) ┃
┃ │ ┃
┃ │③ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에┃
┃ │따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 취득일(상속받은 토지┃
┃ │는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말한다)이 사업인정고시일부터 5년 이 ┃
┃ │전인 토지(소득령 제168조의14 제3항 제3호 : 2008.1.1일 양도분부터 적용) ┃
┃ ├─────────────────────────────────────┨
┃ │④ 공장의 가동에 따른 소음 분진 악취 등으로 인하여 생활환경의 오염피해가 ┃
┃ │발생되는 지역 안의 토지로서 그 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속┃
┃ │토지의 인접토지(소득칙 제83조의5 제3항 제1호) ┃
┠───┼─────────────────────────────────────┨
┃③목장│① 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도┃
┃ 용지│하는 토지(소득령 제168조의14 제3항 제1호) ┃
┃ ├─────────────────────────────────────┨
┃ │①-1 직계존속이 8년 이상 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지로서 이를┃
┃ │해당 직계존속으로부터 상속ㆍ증여받은 토지. 다만, 양도 당시「국토의 계획 및┃
┃ │이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외한다)안 ┃
┃ │의 토지는 제외한다.(소득령 제168조의14 제3항 제1의2호 : 2008.1.1일 이후 양┃
┃ │도분부터 적용) ┃
┃ ├─────────────────────────────────────┨
┃ │② 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 목장용지로서 2009년 12월 31 ┃
┃ │일까지 양도하는 토지(소득령 제168조의14 제3항 제2호) ┃
┃ ├─────────────────────────────────────┨
┃ │③「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에┃
┃ │따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이 ┃
┃ │전인 토지(소득령 제168조의14 제3항 제3호) ┃
┃ │ ┃
┃ │③ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에┃
┃ │따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 취득일(상속받은 토지┃
┃ │는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말한다)이 사업인정고시일부터 5년 이 ┃
┃ │전인 토지(소득령 제168조의14 제3항 제3호 : 2008.1.1일 양도분부터 적용) ┃
┃ ├─────────────────────────────────────┨
┃ │④ 공장의 가동에 따른 소음 분진 악취 등으로 인하여 생활환경의 오염피해가 ┃
┃ │발생되는 지역 안의 토지로서 그 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속┃
┃ │토지의 인접토지(소득칙 제83조의5 제3항 제1호) ┃
┠───┼─────────────────────────────────────┨
┃④주택│①「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에 ┃
┃부속 │따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이 ┃
┃토지 │전인 토지(소득령 제168조의14 제3항 제3호) ┃
┃ │ ┃
┃ │① 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에┃
┃ │따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 취득일(상속받은 토지┃
┃ │는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말한다)이 사업인정고시일부터 5년 이 ┃
┃ │전인 토지(소득령 제168조의14 제3항 제3호 : 2008.1.1일 양도분부터 적용) ┃
┃ ├─────────────────────────────────────┨
┃ │② 공장의 가동에 따른 소음 분진 악취 등으로 인하여 생활환경의 오염피해가 ┃
┃ │발생되는 지역 안의 토지로서 그 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속┃
┃ │토지의 인접토지(소득칙 제83조의5 제3항 제1호) ┃
┠───┼─────────────────────────────────────┨
┃⑤별장│①「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에 ┃
┃부속 │따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이 ┃
┃토지( │전인 토지(소득령 제168조의14 제3항 제3호) ┃
┃별장 │ ┃
┃포함) │① 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에┃
┃ │따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 취득일(상속받은 토지┃
┃ │는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말한다)이 사업인정고시일부터 5년 이 ┃
┃ │전인 토지(소득령 제168조의14 제3항 제3호 : 2008.1.1일 양도분부터 적용) ┃
┃ ├─────────────────────────────────────┨
┃ │② 공장의 가동에 따른 소음 분진 악취 등으로 인하여 생활환경의 오염피해가 ┃
┃ │발생되는 지역 안의 토지로서 그 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속┃
┃ │토지의 인접토지(소득칙 제83조의5 제3항 제1호) ┃
┠───┼─────────────────────────────────────┨
┃①~⑤ │①「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에 ┃
┃이외의│따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이 ┃
┃용도로│전인 토지(소득령 제168조의14 제3항 제3호) ┃
┃사용된│ ┃
┃기타 │① 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에┃
┃토지 │따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 취득일(상속받은 토지┃
┃ │는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말한다)이 사업인정고시일부터 5년 이 ┃
┃ │전인 토지(소득령 제168조의14 제3항 제3호 : 2008.1.1일 양도분부터 적용) ┃
┃ ├─────────────────────────────────────┨
┃ │② 공장의 가동에 따른 소음 분진 악취 등으로 인하여 생활환경의 오염피해가 ┃
┃ │발생되는 지역 안의 토지로서 그 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속┃
┃ │토지의 인접토지(소득칙 제83조의5 제3항 제1호) ┃
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○ 소득세법시행령 부칙(2008.12.31 대통령령 제21195호) 제4조[부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등에 관한 적용례]
제168조의14 제3항의 개정규정은 이 영 시행일이 속하는 과세연도에 양도하는 분부터 적용한다.
→ 2008.12.31일자로 당연 사업용토지로 추가된 ①사업인정고시일로부터 5년 이전에 취득한 수용된 토지 ② 직계존속이 8년이상 재촌·자경한 농지·임야·목장용지로서 상속 또는 증여받은 토지에 대하여 2008년 귀속 예정귀속시 비사업용토지로 자진납부한 경우에는 경정청구 또는 09.5월 확정신고시 환급가능
■ 토지의 양도일 현재에는 사업인정 고시가 나지 않고 2006.12.31일까지는 사업인정 고시가 날 예정인 경우에는 “수용에 의한 부득이한 사유로 인한 사업용 토지”로 볼 수 있는지 여부
사업인정 고시일 이후에 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보사에 관한 법률' 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31 이전인 토지는 소득세법시행령 제168조의14 제3항 제3호 규정에 의하여 비사업용 토지로 보지아니함.(서면4팀-1845,2006.6.19)
■ 공익사업시행자에게 양도하는 잔여토지의 비사업용 토지 해당 여부
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제74조 규정에 의하여 토지소유자가 사업시행자에게 잔여토지를 매수하여 줄 것을 청구하고 사업시행자가 그 토지를 협의 매수한 경우, 소득세법 시행령 제168조의14 제3항의 규정이 적용되는 것임.(서면4팀-4120, 2006.12.20)
■ 20년 이상 소유 농지 또는 상속농지가 양도 전에 지목이 변경된 경우
소득세법시행령 제168조의14 제3항 제1호 및 제2호 규정은 상속개시일 또는 취득일부터 양도할 때까지 농지인 경우 적용되는 것임.(서면4팀-1961,2006.6.23)
→ (변경)
(20년 이상 목장용지가 농지 또는 임야로 지목이 변경된 경우)
2006년 12월 31일 이전에 20년 이상 소유한 농지·임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지는 소득세법시행령 제168조의14 제3항 제2호의 규정에 따라 비사업용 토지로 보지 아니하는 것이며, 귀 질의와 같이 목장용지가 농지 또는 임야로 지목이 변경된 경우 그 소유기간을 합산하는 것임.(재재산-1226,2007.10.10)
(상속받은 농지가 목장용지로 지목이 변경된 경우)
2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지·임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지는 소득세법시행령 제168조의14 제3항 제1호의 규정에 따라 비사업용 토지로 보지 아니하는 것이며, 귀 질의와 같이 상속받은 농지가 목장용지로 지목이 변경된 경우에도 적용되는 것임.(재재산-1225,2007.10.10)
■ 20년 이상 소유 농지와 20년 미만 소유 농지가 합필된 경우
2006.12.31. 이전에 20년 이상 소유한 농지(A)와 20년 미만 소유한 농지(B)를 1필지로 합병하여 양도하는 경우 2006.12.31. 이전에 20년 이상 소유한 농지 (A) 면적에 대하여 「소득세법 시행령」제 168조의14 제3항 제2호의 규정이 적용되는 것임.(서면4팀-940,2006. 4.12)
■ 임차농지의 경우에도 당연사업용 토지인 20년 이상 소유 농지 규정을 적용을 받을 수 있는지 여부
거주자가 「소득세법」제104조의3 제2항 및 같은법 시행령 제168조의14 제3항 제2호의 규정에 의하여 2006.12.31. 이전에 20년 이상을 소유한 농지로서 2009.12.31.까지 양도하는 토지의 경우에는 비사업용 토지로 보지 아니하는 것임.(서면4팀-4052,2006.12.12)
■ 사업시행자로 미지정된 자가 도시계획사업지구내의 토지를 매수한 경우
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시계획시설 사업시행자로 지정되지 아니한 자가 2006.12.31. 이전에 사업인정 고시된 사업지구 내의 토지를 매수하는 경우 당해 토지는 「소득세법 시행령」 제168조의14 제3항 제3호 규정이 적용되지 아니함.(서면4팀-2020,2006.6.27)
■ 주택법상 민간업체에 양도된 토지
주택법 제18조 제2항의 규정에 의하여 국민주택을 건설하거나 국민주택을 건설하기 위한 대지를 조성하는 사업에 필요한 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있는 사업주체인 국가,지방자치단체,대한주택공사,한국토지공사 및 지방공사에 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31. 이전인 경우 소득세법시행령 제168조의14 제3항 제3호 규정에 의하여 비사업용 토지로 보지 아니하는 것임.(서면5팀-329,2006.10.4)
■ 상속인 이외의 자가 유증받은 농지
「민법」 제1000조 내지 제1005조 규정에 따른 상속인에 해당되지 않는 자가 동법 제1073조 및 제1074조 규정에 의한 유증으로 취득한 농지는 「소득세법 시행령」 제168조의 14 제3항 제1호 규정이 적용되지 않는 것임.(서면5팀-927,2007.3.22)
■ 도로개설을 위하여 주택조합에 양도하는 토지의 비사업용 토지 판정
소득세법 제104조의3 및 동법시행령 제168조의14 제3항 제3호의 규정에 의하여 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지로서 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지의 범위에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제95조의 규정에 의하여 수용되는 토지를 포함하는 것임.(재재산-1048,2007.9.4)
■ 당연사업용 토지 규정인 소득세법시행령 제168조의14 제3항 제3호의 “「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률 …”에서 ‘그 밖의 법률’의 범위에 「한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률」이 포함되는지 여부
「한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률」제4조 제1항의 수변구역으로 지정·고시된 토지가 동법 제7조 제1항의 규정에 따라 국가에 매도신청하여 양도된 경우, 당해 토지는「소득세법시행령」제168조의14 제3항 제3호의 토지에 해당하지 않음.(서면5팀- 2255,2007.8.6)
■ 20년 이상 임야로 사용하다가 그 중 일부면적을 대지로 사용한 경우 임야로 계속 사용하고 있는 면적에 대하여는 사업용 토지로 볼 수 있는지 여부
거주자가 1필지의 토지를 2006.12.31. 이전에 20년 이상을 소유하는 경우로서 당해 임야의 부분면적에 대한 현황이 아래와 같은 경우 부분면적 A는 「소득세법」제104조의3 제2항 및 동법시행령 제168조의14 제3항 제2호의 규정에 따라 비사업용 토지로 보지 아니하는 것임.(서면5팀-3302,2007.12.26)
- 아 래 -
○ 토지의 소재지 및 소유자 주소지 : 경기도 시흥시
○ 토지의 취득시기 : 1981년
○ 토지의 전체면적 : 1,174㎡
○ 전체면적 중 부분면적의 지목변경 내용
┌─────────────────────────┬───────────┐
│ │ 토지의사실상지목현황 │
│ 구 분 ├────┬──────┤
│ │취득당시│ 양도당시 │
├─────────────┬───────────┼────┼──────┤
│ 토지 전체 면적(1,174㎡) │부분면적 A (1,142㎡) │ 임야 │ 임야 │
│ ├───────────┼────┼──────┤
│ │부분면적 B (32㎡) │ 임야 │ 대(垈) │
└─────────────┴───────────┴────┴──────┘
■ 재개발사업 시행인가일 전에 보유하고 있던 토지를 사업시행인가(2006.7.19) 후 주택재개발정비사업조합에 양도한 경우
「도시및주거환경정비법」제28조 규정에 의한 주택재개발정비사업시행인가일(2006.7.19)이후 정비구역내의 토지(사업시행인가일 전 취득, 「공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률」에 따라 협의매수 또는 사용되는 토지로서 동법시행령 제10조 제2항 제7호 규정의 수용 또는 사용할 토지)를 주택재개발정비사업조합(사업시행자)에게「공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률」제14조 내지 제18조의 규정에 따른 ‘협의보상절차및방법’을 거쳐 양도하는 경우에는 「소득세법시행령」제168조의14 제3항 제3호의 규정이 적용되는 것임.(서면5팀-176,2008.1.24)
■ 택지개발예정지구로 지정된 후에 또 다시 혁신도시개발예정지구로 지정,고시된 경우로서 혁신도시개발사업시행자에게 협의매수 또는 수용된 토지의 경우 “혁신도시개발예정지구 지정,고시일”을 사업인정고시일로 보는지 아니면 택지개발예정지구지정일을 사업인정고시일로 보는지 여부
귀 질의의 경우, 「택지개발촉진법」(2007.4.20 법률 8384호로 개정되기 전의 것) 제3조에 따라 2005.5.30. ‘택지개발예정지구’로 지정·고시된 지역이 「공공기관지방 이전에 따른 혁신도시건설 및 지원에 관한 특별법」제7조 제1항에 따라 2007.4.13. ‘혁신도시개발 예정지구’로 지정·고시되어 혁신도시개발사업 시행자에게 협의매수 또는 수용되는 토지는 「공공기관지방 이전에 따른 혁신도시건설 및 지원에 관한 특별법」제15조 제2항 규정에 따라 당해 ‘혁신도시개발예정지구 지정·고시일’을 사업인정고시일로 보아 소득세법 시행령 제168조의 14 제3항 제3호 규정을 적용하는 것임.(서면4팀-853,2008.3.31)
■ 사업인정고시일이 2006.12.31일 이전에 고시된 토지를 2007.1.1일 이후에 취득하여 양도한 경우 『부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지』로 보아 사업용 토지로 볼 수 있는지 여부
사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지를 2007.1.1. 이후에 취득한 경우로서「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우 당해 토지는 「소득세법」 제104조의 3 제2항 및 동법 시행령 제168조의14 제3항 제3호의 규정에 따라 비사업용 토지로 보지 아니하는 것임.(서면4팀-794,2008.3.25)
■ 별도의 사업인정고시일이 없는 농어촌도로로 노선이 지정·공고된 당해 토지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의거 협의 매수된 경우 비사업용 토지 판정
토지를 취득한 후 2006.12.31 이전에 「농어촌도로정비법」(1993.12.27 법률 제4604호로 개정된 것) 제9조 규정에 따라 농어촌도로로 노선이 지정·공고(1994.10.12)된 당해 토지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제14조~제18조의 규정에 의거 협의 매수되는 경우, 당해 토지는 「소득세법 시행령」제168조의14 제3항 제3호의 규정이 적용되는 것임.(서면4팀-801,2008.3.25)
(3) 비사업용 토지 판정시 기간 기준(소득세법시행령 제168조의6)
비사업용 토지의 판정은 양도일 현재의 시점으로 비사업용 토지, 사업용 토지를 구분하는 것이 아니라 토지의 총 보유기간 중 비사업용, 사업용 기간을 구분하여 비사업용으로 사용된 기간이 아래의 ⓐⓑⓒ 중 어느 하나을 모두 충족한 경우에 비사업용 토지로 본다.
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┃ 보유기간 │ 비사업용 토지 기간 기준 ┃
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┃ⓐ │비사업용 토지로 사용된 기간이 아래의 요건을 모두 충족한 경우에는┃
┃5년 이상 보 │비사업용 토지로 판단한다. ┃
┃유한 경우 │ ┃
┃ │가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 ┃
┃ │나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 ┃
┃ │다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기 ┃
┃ │ 간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. ┃
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┃ⓑ │비사업용 토지로 사용된 기간이 아래의 요건을 모두 충족한 경우에는┃
┃3년 이상 보 │비사업용 토지로 판단한다. ┃
┃유한 경우 │ ┃
┃ │가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 ┃
┃ │나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 ┃
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┃ⓒ │비사업용 토지로 사용된 기간이 아래의 요건을 모두 충족한 경우에는┃
┃3년 이하 보 │비사업용 토지로 판단한다. ┃
┃유한 경우 │ ┃
┃ │가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 ┃
┃ │나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기 ┃
┃ │ 간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. ┃
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■ 배우자이월과세 규정이 적용되는 경우 비사업용 토지 판정시 토지의 보유기간 계산
「소득세법」 제97조제4항의 배우자이월과세 규정이 적용되는 자산의 비사업용 토지 해당 여부를 판정함에 있어 당해 자산의 취득시기는 증여한 배우자의 당해자산의 취득한 날임.(서면4팀-2622,2007.9.10)
■ 소득세법시행령 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준) 규정 에서의 ‘토지의 소유기간’을 계산함에 있어 의제취득일 전에 취득한 토지의 소유기간 계산
「소득세법」 제104조의3 제1항 및 동법시행령 제168조의6 규정을 적용함에 있어 토지 소유기간이란 토지 취득일부터 양도일까지의 기간을 말하는 것임.(서면4팀-286,2008.1.31)
■“조상땅 찾아주기” 서비스를 통하여 되찾은 상속토지의 비사업용토지 판정시 당해 토지의 소유기간 계산
“조상땅 찾아주기” 서비스를 통하여 피상속인이 사망하기 전에 토지를 소유했던 사실 및 당해 토지에 대하여 국가가 소유권보존등기를 하고 있는 사실을 알게 된 상속인이 법원에 국가를 상대로 원인무효에 의한 소유권보존등기 말소청구의 소송을 제기하여 승소함에 따라 당해 상속인 명의로 당해 토지(잡종지)에 대한 소유권보전등기를 이행한 경우, 「소득세법」 제104조의3 제1항 및 동법시행령 제168조의6의 규정에 따른 비사업용 토지 해당 여부를 판정함에 있어서 토지의 소유기간은 당해 소송에 대한 법원의 확정판결일부터 양도일까지의 기간으로 계산하는 것임.(서면5팀-405,2008.2.29)
(4) 양도일 특례 토지(소득세법시행령 제168조의14 제2항)
토지 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우 아래 규정한 날을 양도일로 보아 사업용 토지의 사용기간을 계산한다.(소득세법시행령 제168조의14 제2항 및 시행규칙 제83의5 제2항)
1. 「민사집행법」에 따른 경매에 따라 양도된 토지 : 최초의 경매기일
2. 「국세징수법」에 따른 공매에 따라 양도된 토지 : 최초의 공매일
3. 한국자산관리공사에 매각을 위임한 토지 : 매각을 위임한 날
4. 전국을 보급지역으로 하는 일간신문을 포함한 3개 이상의 일간신문에 다음 각 목의 조건으로 매각을 3일 이상 공고하고, 공고일(공고일이 서로 다른 경우에는 최초의 공고일)부터 1년 이내에 매각계약을 체결한 토지 : 최초의 공고일
가. 매각예정가격이 시가(소득셉법 부당행위계산시 시가) 이하일 것
나. 매각대금의 100분의 70 이상을 매각계약 체결일부터 6월 이후에 결제할 것
5. 상기 4.에 따른 토지로서 동호 각 목의 요건을 갖추어 매년 매각을 재공고(직전 매각공고시의 매각예정가격에서 동 금액의 100분의 10을 차감한 금액 이하로 매각을 재공고한 경우에 한한다)하고, 재공고일부터 1년 이내에 매각계약을 체결한 토지 : 최초의 공고일
※ 양도일 특례 적용대상 토지
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│ 양도일 특례 토지 │ 간주 양도일 │
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│경매로 양도된 토지: 최초 경매일 │최초 경매일 │
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│공매로 양도된 토지 │최초 공매일 │
├──────────────────┼─────────┤
│한국자산관리공사에 매각을 위임하여 │매각 위임일 │
│양도된 토지 │ │
├──────────────────┼─────────┤
│일간신문 공고로 양도된 토지 │신문에 최초 공고 │
│ │한 날 │
└──────────────────┴─────────┘
※ 일간신문 공고방법
┌─────────┬───────────────────┐
│신문사 │3곳(전국보급신문사 1곳 포함) │
├─────────┼───────────────────┤
│공고 기간 │3일 │
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│계약조건│매매가격│① 최초 매각예정가격 : 시가이하 │
│ │ │② 재공고 매각예정가액: 직전 매각예정 │
│ │ │가격의 90%이하 │
│ ├────┼───────────────────┤
│ │계약기간│최초 공고일(또는 재공고일)부터 1년 이 │
│ │ │내 │
│ ├────┼───────────────────┤
│ │대금결제│매각대금의 100분의70 이상을 매각계약 │
│ │ │체결일부터 6월 이후에 결제할 것 │
└────┴────┴───────────────────┘
(5) 기준면적 초과토지 토지 판정(소득세법시행령 제168조의11 제5항)
연접하여 있는 다수 필지의 토지가 하나의 용도에 일괄하여 사용되고 그 총면적이 비사업용 토지 해당여부의 판정기준이 되는 면적(= "기준면적")을 초과하는 경우에는 아래의 순위에 따른 토지의 전부 또는 일부를 기준면적 초과부분으로 본다.
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┃토지 위에 건축물 및 시설물이 없는 경우│토지 위에 건축물 또는 시설물이 있는 경우┃
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┃① 취득시기가 늦은 토지 │① 건축물의 바닥면적 또는 시설물의 수평 ┃
┃ │투영면적을 제외한 토지 중 취득시기가 늦 ┃
┃ │은 토지 ┃
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┃② 취득시기가 동일한 경우에는 거주자가│② 취득시기가 동일한 경우에는 거주자가 ┃
┃선택하는 토지 │선택하는 토지 ┃
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(6) 특정용도분의 부속토지면적등의 계산(소득세법시행령 제168조의11 제6항)
토지 위에 하나 이상의 건축물(시설물 등을 포함)이 있고, 그 건축물이 거주자의 거주 또는 특정 사업에 사용되는 부분(= "특정용도분", 다수의 건축물 중 거주 또는 특정 사업에 사용되는 일부 건축물을 포함)과 그러하지 아니한 부분이 함께 있는 경우 건축물의 바닥면적 및 부속토지면적(= "부속토지면적등") 중 특정용도분의 부속토지면적등은 아래와 같이 계산한다.
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┃하나의 건축물이 복합용도로 사용되는 │동일경계 안에 용도가 다른 다수의 건축물이 ┃
┃경우 │있는 경우 ┃
┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┿━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫
┃ │ ┃
┃［계산산식］ │［계산산식］ ┃
┃ │ ┃
┃특정용도분의 부속토지면적등 = 건축물의│특정용도분의 부속토지면적 = 다수의 건축 ┃
┃부속토지면적등×특정용도분의 연면적 / │물의 전체 부속토지면적 ×특정용도분의 바 ┃
┃건축물의 연면적 │닥면적 / 다수의 건축물의 전체 바닥면적 ┃
┃ │ ┃
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(7) 업종분류 기준 (소득세법시행령 제168조의11 제7항)
업종의 분류는 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 「통계법」 제17조의 규정에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따른다.
(8) 토지지목의 판정 (소득세법시행령 제168조의7)
농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다.
(작성일 : 2010년 01월 01일 (01:49), 조회수 : 7518) |
