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실무해설



양도세 예규

이   름     세무사
홈페이지     http://xtax.co.kr
제   목     토지를 먼저 취득후 건물을 신축한 경우 개별주택가격 계산방법
[문서번호] : 서면4팀 -70
[생산일자] : 2006.01.18
[제 목] : 개별주택가격이 공시된 주택의 취득당시 기준시가 산정 방법

[ 요약 ]

「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다.)이 공시되기 전에 취득한 주택의 양도차익을 기준시가로 산정함에 있어서 취득당시의 기준시가는 「소득세법 시행령」제164조 제7항의 규정에 의하여 산정하는 것이며, 이 경우 토지를 먼저 취득하고 건물을 나중에 취득한 경우의 취득당시 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산하는 것임

[ 질의 ]

(사 실 관 계)

- 건물과 부수토지의 취득시기를 각각 달리하는 비지정지역에 소재하는 단독주택을 2005.7.13. 이후 양도하는 경우로서 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고하고자 함.

- 주택의 부속토지는 10년 이상 보유하였으나 주택(건물부분)은 2년 6개월 보유한 경우로서 고가주택에 해당하지 아니함

(질의 사 항)

1. 취득당시 기준시가를 산정함에 있어 주택의 개별주택가격을 토지와 건물로 안분하여야 하는지, 안분을 한다면 어떤 방법으로 안분을 하여야 하는지.
2. 토지와 건물의 취득일이 동일한 경우에도 안분을 하여야 하는지
3. 토지와 건물의 취득일이 다를 때 취득당시 기준시가를 어떻게 계산하는지
4. 기타필요경비 개산공제는 어떻게 계산하는지
5. 양도당시에는 개별주택가격이 공시되어 있으나 취득당시에는 개별주택가격이 공시되지 않은 경우 "양도당시에는 공동주택기준시가가 고시되어 있으나 취득당시에는 공동주택 기준시가가 고시되지 아니한 경우의 취득당시 공동주택 기준시가 계산"방법을 준용하여 계산하여도 되는지 여부를 질의함

[ 회신 ]

1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다.)이 공시되기 전에 취득한 주택의 양도차익을 기준시가로 산정함에 있어서 취득당시의 기준시가는 「소득세법 시행령」제164조 제7항의 규정에 의하여 산정하는 것이며, 이 경우 토지를 먼저 취득하고 건물을 나중에 취득한 경우의 취득당시 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산하는 것입니다.

- 취득당시의 기준시가 = ⓐ - ⓑ

ⓐ 건물 취득당시의 기준시가 = 최초공시개별주택가격 ⅹ 건물취득당시 토지·건물기준시가 합계/최초고시당시 토지·건물기준시가 합계

ⓑ 건물취득당시와 토지취득당시의 토지가액 차이 = 건물취득당시 토지기준시가 - 토지 취득당시 토지기준시가

2. 위 경우에 있어 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득당시기준시가의 3% 상당액으로 하는 것입니다.

(작성일 : 2007년 10월 08일 (07:50),   조회수 : 4974)

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