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실무해설

증여세 해설


이   름     세무사
제   목     보충적 평가 - 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 부동산의 평가

사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 부동산의 가액은 다음의 임대보증금 환산가액과 상증법 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의한 기준시가등 중에서 큰 금액으로 평가한다.

1. 임대보증금 환산가액(상증령 50-⑦, 상증칙 15.2)

평가기준일 현재 임대보증금에 (1년간 임대료 합계액 18%)을 합계한 금액을 말한다. 이때 "1년간 임대료의 합계액"이란 평가기준일이 속하는 월의 임대료에 12월 곱하여 계산하는 것이므로 평가기준일 전 1년간 월임대료를 소급하여 합계하는 것이 아님에 유의하여야 한다.


2. 조문변경 내용

1998.12.31 이전에 시행되던 법령에서는 제66조 저당권등이 설정된 재산에 대한 평가특례규정에서 임대차계약이 체결된 재산 등에 대한 평가방법을 규정하였고, 1999. 1. 1부터 시행되는 법령에서는 제61조 부동산 등의 보충적 평가규정으로 변경하여 규정하고 있다.

조문변경의 의미는 종전에는 당해 부동산에 시가가 있는 경우에도 그 시가와 임대보증금 환산가액을 비교하여 큰 금액으로 평가하였으나, 1999. 1. 1.이후부터는 시가가 있는 부동산은 시가로 평가하고 시가가 없는 경우에만 기준시가와 임대보증금 환산가액을 비교하여 큰 금액으로 평가하는 점에서 큰 차이를 가지고 있다.

☞ 임대차계약이 체결된 건물과 토지의 소유자가 다른 경우 평가사례

아래의 부동산에 대하여 父가 단독으로 임대차계약을 체결하였고, 임대보증금 환산액은 1억 5천만원(보증금 1억원+임대료환산액 5천만원)인 경우 父 지분에 대한 평가액과 채무공제액은 ?

┌─────────────┬────────────┬─────────────┐
│건물 기준시가(5천만원) │父지분1/5 : ㉮(1천만원) │子지분4/5 : (4천만원) │
├─────────────┼────────────┼─────────────┤
│토지 공시지가(8천만원) │父지분3/4 : ⓐ(6천만원) │子지분1/4:(2천만원) │
└─────────────┴────────────┴─────────────┘

<설명>

ㅇ 임대차계약이 체결된 재산의 가액은 시가가 있으면 시가와 임대보증금 중 큰 가액으로 평가하고(상증법 66-3)
- 시가가 없는 경우에는 기준시가와 임대보증금 환산액 중 큰 가액으로 평가하되(상증법 61-⑦), 다시 임대보증금과 비교하여 큰 가액으로 평가하는 것이며(상증법 66-3)
- 토지와 건물에 대한 임대보증금 환산액 및 임대보증금의 귀속은 공시지가와 기준시가로 안분(상증통칙 14-0…3⑤, 상증통칙 61-50-5 제1∙2호)하는 것이므로

┌────────────────────────────────────────┐
│ ∙ 父의 건물은 기준시가㉮,아래의 임대보증금 환산액 ㉯∙㉰중 가장 큰 금액 │
│ 14,285,710원으로, 토지는 공시지가ⓐ,임대보증금 환산액ⓑ∙ⓒ중 가장 큰 금액 │
│ 85,714,290원으로 평가하여 재산가액은 1억원으로 │
│ ⇒ 채무도 1억원을 공제하는 것임 │
└────────────────────────────────────────┘


<1. 임대보증금 환산액을 토지와 건물 기준시가로 안분: 상증통칙 61-50…5 제1호>
∙ 건물 귀속분 : 1.5억원 × 5천만원/1.3억원 = 57,692,310
∙ 토지 귀속분 : 1.5억원 × 8천만원/1.3억원 = 92,307,690

<2. 임대보증금 환산액의 토지와 건물 귀속분을 소유지분으로 안분>
∙ 父의 건물 지분 : 57,692,310 × 1/5 = 11,538,460…………㉯
∙ 父의 토지 지분 : 92,307,690 × 3/4 = 69,230,770…………ⓑ

<3. 임대보증금 1억원을 父의 토지와 건물가액으로 안분: 상증통칙 14-0…3⑤>
∙ 父 건물에 대한 보증금:1억× ㉯/㉯+ⓑ = 14,285,710……㉰
∙ 父 토지에 대한 보증금:1억× ⓑ/㉯+ⓑ = 85,714,290……ⓒ



(작성일 : 2007년 06월 05일 (05:33),   조회수 : 6632)
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