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실무해설
양도소득세 해설



이   름     세무사
홈페이지     http://xtax.co.kr
제   목     준공후미분양주택의 취득자에 대한 과세특례(조특법§ 98의6)

거주자 또는 국내사업장이 없는 비거주자가 준공 후 미분양 주택을 일정기간 동안 임대주택으로 전환하거나 취득·임대하는 경우 취득일로부터 5년간 발생하는 양도소득금세의 50%에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 준공후미분양주택은 주택수 판정시 해당 거주자 또는 국내사업장이 없는 비거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
【 준공후미분양주택 과세특례 요약 】

┌───────┬──────────────────────────────────┐
│ 구 분 │ 내 용 │
├───────┼──────────────────────────────────┤
│ 취득 시기 │ 2011.3.29.∼2011.12.31. 기간 중 취득한 준공후미분양주택 │
├───────┼──────────────────────────────────┤
│ 준공후미분양 │ 2011.3.29. 현재 준공후미분양주택 │
│ 주택의 범위 │ │
├───────┼──────────────────────────────────┤
│ 면적 및 │ 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 │
│ 가액요건 │ 취득당시(건설사 등이 2년 이상 임대 후 분양한 주택은 │
│ │ 최초 임대 개시 시) 6억원 이하이고 주택의 연면적 │
│ │ (공동주택의 경우에는 전용면적)이 149㎡이하 │
├───────┼──────────────────────────────────┤
│취득 및 임대요│① 사업주체등이 준공후미분양주택을 2011.12.31.까지 임대계약을 │
│건 │ 체결하여 2년 이상 임대한 주택을 해당 │
│ │ 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득한 주택 │
│ │② 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결하여 취득하고 5년 이상 임대한 │
│ │ 주택 │
├───────┼──────────────────────────────────┤
│ 감면 소득 │5년이내 양도 : 발생 양도소득에 대한 양도소득세의 50%를 세액감면 │
│ │5년이후 양도 : 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 50%를 해당 주 │
│ │택의 과세대상소득금액에서 차감 │
├───────┼──────────────────────────────────┤
│ 장기보유 │장기보유특별공제율과 기본세율 적용 │
│ 특별공제 │ │
│ 및 세율 │ │
├───────┼──────────────────────────────────┤
│ 주택 수 특례 │1세대1주택 비과세 규정 적용시 주택 수 제외 │
├───────┼──────────────────────────────────┤
│ 감면배제대상│ ① 준공된 후 입주한 사실이 있는 주택 │
│ │ ② 2011.3.29.~2011.12.31. 기간 중 사업주체등과 매매계약을 계결한 매│
│ │매계약자가 해당 계약을 해제하고 │
│ │매매계약자 또는 배우자가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 취득│
│ │한 경우 │
│ │③ 2011.3.29.~2011.12.31. 기간 중 사업주체등으로부터 당초 매매계약을│
│ │ 계결하였던 주택을 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 경우 │
├───────┼──────────────────────────────────┤
│ 준공후미분양 │ ① 사업주체등:준공후미분양주택 현황을 2011.9.30.까지 세무서 제출 │
│ 확인절차 │ ② 지방자치단체:매매계약서(2부)에 준공후미분양주택임을 확인하여 │
│ │ 날인하고 준공후미분양주택 확인대장 작성·보관 │
│ │ ③ 지자체 및 건설업체:준공후미분양주택 확인대장을 2012.6.30.까지 │
│ │ 세무서 제출 │
├───────┼──────────────────────────────────┤
│양도시제출서류│ ① 양도소득세 과세표준확정(예정)신고서 │
│ │ ② 미분양주택임을 확인받은 매매계약서 사본 │
│ │ ③ 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록증 사본 │
│ │ ④ 임대차계약서 사본 │
└───────┴──────────────────────────────────┘


(1) 과세특례 기간과 감면 내용

거주자 또는 「소득세법」(§120)에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 2011.3.29. 현재 준공후미분양주택을 2011.3.29.부터 2011.12.31.까지 다음 요건을 갖추어 취득한 주택으로서 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 50%에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 그 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 50%에 상당하는 금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다(조특§98의6①).

① 「주택법」(§38)에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체등이 준공후미분양주택을 2011.12.31.까지 임대계약을 체결하여 2년 이상 임대한 주택으로서 거주자 또는 비거주자가 해당 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득한 주택
② 준공후미분양주택을 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득하고 5년 이상 임대한 주택(「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록을 하고 2011.12.31. 이전에 임대계약을 체결한 경우에 한정한다)

(2) 사업주체등의 범위

사업주체등이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
① 「주택법 시행령」(§107①)에 따라 주택을 매입한 대한주택보증주식회사
② 주택의 공사대금으로 해당 주택을 받은 주택의 시공자
③ 「법인세법 시행령」(§92의2②1호의5, 1호의8 및 1호의10)에 따라 주택을 취득한 기업구조조정 부동산투자회사등
④ 「법인세법 시행령」(§92의2②1호의7, 1호의9 및 1호의11)에 따라 주택을 취득한 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자

(3) 준공후미분양주택의 범위

준공후미분양주택이란 사업주체등이「주택법」(§38)에 따라 공급하는 주택으로서「주택법」(§29)에 따른 사용검사(임시 사용승인을 포함한다) 또는 「건축법」(§22)에 따른 사용승인(「건축법」제22조 제3항 각 호의 어느 하나에 따라 건축물을 사용할 수 있는 경우를 포함한다)을 받은 후 2011.3.29. 현재 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다. 다만, 다음에 해당하는 주택은 제외한다.
① 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 취득 당시(‘(1)의 ①’에 따른 주택은 최초 임대 개시 시) 6억원을 초과하거나, 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 149㎡를 초과하는 주택
② 해당 주택이 준공된 후 입주한 사실이 있는 주택
③ 2011.3.29.부터 2011.12.31. 기간 중에 사업주체등과 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존속·비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택
④ 2011.3.29.부터 2011.12.31.까지의 기간 중에 해당 사업주체등으로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택

(4) 임대기간의 계산

해당 준공후미분양주택의 임대기간은 다음 각 호의 방법에 따라 계산한다.
① 임대인이 「소득세법」(§168)에 따른 사업자등록과 「임대주택법」(§6)에 따른 임대사업자등록을 한 후 임대를 개시하는 날부터 기산할 것
② 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산할 것

(5) 감면대상의 범위 및 소득금액 계산방법

1) 5년 이내 양도시

거주자가 감면대상 준공후미분양주택을 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 50%에 상당하는 세액을 감면한다.

2) 5년 이후 양도시

해당 준공후미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 50%에 상당하는 금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 하며, 5년간 발생한 양도소득금액의 계산은 아래 산식에 의한다.

┌ 실지거래가액에 따른┐ (5년시점의 기준시가-취득당시 기준시가)
│ │×───────────────────────
└ 양도소득금액 ┘ (양도당시 기준시가-취득당시 기준시가)


* 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하거나 취득일부터 5년이 되는
날이 도래하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용

(6) 주택수 제외

1세대1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용할 때, 거주자가 과세특례 대상 미분양주택과 일반주택을 보유하고 있는 경우 해당 과세특례대상 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다(조특법§98의6②).

(7) 장기보유특별공제액 및 세율

준공후미분양주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는「소득세법」의 규정(§95② 및 §104①3호)에도 불구하고 장기보유특별공제액과 세율은 다음과 같이 적용한다.
① 장기보유특별공제액 : 양도차익에 「소득세법」[§95② 표1(같은 항 단서에 해당하는 경우에는 표2]에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액
② 세율 : 「소득세법」 제104조 제1항 제1호에 따른 기본세율

(8) 미분양주택 양도소득세 신고시 제출서류

거주자가 당해 미분양주택을 양도한 후에는 양도소득세 과세표준확정(예정)서와 함께 준공후미분양주택임을 확인받은 매매계약서 사본, 「임대주택법」(§6)에 따른 임대사업자등록증 사본, 임대차계약서 사본을 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

(9) 미분양주택 현황신고 및 확인절차

①사업주체등은 준공후미분양주택 현황을 2011.9.30.까지 시장·군수·구청장에게 제출하고 해당 시장·군수·구청장은 그 현황을 2011.10.31.까지 준공후미분양주택 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
②시장·군수·구청장은 매매계약서(2부)에 준공후미분양주택임을 확인하여 날인하고 준공후미분양주택 확인대장을 작성·보관하여야 한다.
③사업주체등은 준공후미분양주택의 매매계약을 체결하는 즉시 매매계약서, 임대사업자등록증 사본, 임대차계약서 사본, 임차인의 주민등록표 등본 또는 주민등록증 사본 등 임대기간을 입증하는 데애 필요한 자료를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용을 주택확인대장에 작성·보관하여야 한다.
④시장·군수·구청장 및 사업주체등은 준공후미분양주택 확인대장을 2012.6.30.까지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

◐ 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례
① 「조세특례제한법」 제98조의 7 및 같은 법 시행령 제98조의 6의 규정을 적용할 때 2012년 9월 24일 현재 미분양주택임이 확인되고 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 사실이 확인되는 경우에는 양도소득세 과세특례가 적용되는 것임.
② 양도하는 주택의 비과세 여부는「소득세법 시행령」제154조의 규정을 적용하여 판단하는 것임(부동산납세과-507, 2014.7.18.).

◐ 2011년 3월 29일 현재 입주한 사실이 있는 주택의 준공후미분양주택 해당여부
「조세특례제한법」제98조의6에 따른 준공후미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례를 적용할 경우 2011년 3월 29일 현재 입주한 사실이 있는 주택은 해당 준공후미분양주택에 해당하지 아니하는 것임(부동산거래관리과-492, 2012.9.17.).

(작성일 : 2018년 10월 19일 (09:58),   조회수 : 955)
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