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실무해설
양도소득세 해설



이   름     세무사
홈페이지     http://xtax.co.kr
제   목     미분양주택에 대한 과세특례(조특법§ 98)

거주자가 미분양국민주택을 1995.11.1.부터 1997.12.31.까지의 기간 중에 취득(1997.12. 31.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)하여 5년 이상 보유ㆍ임대 후 양도하는 경우에는 20%의 특례세율을 적용하여 양도소득세로 납부하는 방법과 종합소득세로 납부하는 방법 중 선택하여 적용받을 수 있다(조특법§98①).

이에 대한 감면대상 취득시한이 1997.12.31.로 만료되었으나, 미분양주택이 실질적으로 축소되지 않음에 따라 1998.4.10. 국회에서 1998.3.1.부터 1998.12.31.까지의 기간 중에 취득(1998.12.31.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)하여 5년 이상 보유ㆍ임대한 후 양도하는 경우에도 20% 양도소득세 특례세율 적용과 종합소득과세를 선택 적용받을 수 있도록 적용 기간을 확대 개정하였다.
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│ 구 분 │ 미분양주택( 98) 과세특례 요건 │
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│지역 기준 │서울특별시 外의 지역에 소재하는 주택 │
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│미분양 요건 │① 1차: 1995.10.31. 현재 미분양 국민주택(조특령 98①) │
│ │② 2차: 1998. 2.28. 현재 미분양 국민주택(조특령 98⑤) │
├──────┼────────────────────────────┤
│규모 기준 │국민주택일 것 │
├──────┼────────────────────────────┤
│취득 기간 │① 1995.11.1.~1997.12.31(1997.12.31. 전 분양받은 경우 │
│ │ 포함)기간에 취득 │
│ │② 1998.3.1.~1998.12.31.(1998.12.31. 전 분양받은 경우 │
│ │ 포함)기간에 취득 │
├──────┼────────────────────────────┤
│보유 기간 │5년 이상 보유ㆍ임대한 후 양도 │
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│특례 내용 │①종합소득세 과세방식에 따른 종합소득세 납부방법 │
│(선택적용) │②양도소득세 과세방식에 따른 양도소득세(20% 단일 세율이 │
│ │ 적용됨)납부방법 │
├──────┼────────────────────────────┤
│특기 사항 │농어촌특별세는 과세되지 않으며, 비과세 판정시 미분양주택│
│ │ 은 주택수 제외 │
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과세특례 대상주택의 요건

다음의 요건을 충족한 국민주택으로서 서울특별시 외의 지역에 소재하는 것을 말한다(조특령§98 ①).

① 「주택법」에 따라 국토교통부장관의 사업계획 승인을 받아 건설하는 주택(「임대주택법」에 따른 임대주택은 제외)으로서 1995.10.31.(또는 1998.2.28.) 현재 주택소재지를 관할하는 시장·군수·구청장이 미분양주택임을 확인한 주택

② 주택건설업자로부터 최초로 분양받은 주택으로서 당해 주택이 완공된 후 다른 자가 입주사실이 없는 주택

1세대1주택 비과세 특례

거주자가 다른 주택을 양도함에 있어서는 미분양주택 외의 다른 주택만을 기준으로 1세대1주택을 판정하며 미분양주택을 취득한 자가 미분양주택 외의 다른 주택이 없는 경우에는 3년 보유 후 양도시 1세대1주택으로 양도소득세가 비과세된다(조특령§98②).

5호 이상의 미분양주택을 5년 이상 취득 후 임대하여 「조세특례제한법」의 규정(§97)에 의한 장기임대주택사업자에 해당되면 특례세율을 적용한 세액의 50% 또는 100% 감면을 받을 수 있다.

또한 「조세특례제한법」의 규정(§97의 2)에 의한 신축임대주택에 해당되는 경우에는 양도소득세를 면제받을 수 있다.

감면신청

당해 주택 양도일이 속하는 양도소득 과세표준 확정신고기간(자산양도차익예정신고 포함) 내에 미분양주택 과세특례적용신고서에 다음의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다(조특령§98④).

① 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 발행한 미분양주택확인서 사본
② 미분양주택 취득시 매매계약서 사본(1998.1.1. 이후 취득 등기하는 분에 한함)

미분양주택에 대한 과세특례 예규 및 판례

◐ 미분양국민주택의 종합소득세 계산 방법(소득46011-26 78, 1997.10.17.)
①종합소득세 계산방식을 선택 적용하는 경우에는 당해 주택의 실지양도금액에서 소득세법시행령 제55조 제1항의 필요경비를 공제하는 것이며, 이때 소득세법 제45조의 규정에 의하여 결손금을 통산할 수 있는 것임.
②또한, 양도소득세 특례세율(20%)을 선택 적용하는 경우 농어촌특별세법 제5조의 규정에 해당되지 않으므로 농어촌특별세 납세의무는 없는 것임.

◐ 장기임대주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제율 외
① 「임대주택법」제2조제3호에 따른 매입임대주택 1호 이상을 「소득세법」제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」제6조에 따른 임대사업자등록을 한 날부터 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항의 보유기간별 공제율에 해당주택의 임대기간에 따라 「조세특례제한법」제97조의 4제1항 후단의 표에 있는 추가공제율을 더한 공제율을 적용하는 것임.
② 「소득세법」제95조제1항의 장기보유 특별공제액은 같은 조 제2항에 따라 계산하는 것으로 이 때 보유기간은 해당자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것임.
③ 자산의 양도차익을 계산할 때 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법 시행령」제176조의 2 제3항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하는 것이며 이 때 환산가액이란 같은 조 제2항각호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말하는 것임(부동산납세과-652, 2014.8.29.).

◐ 「조세특례제한법」제98조에 따른 미분양주택을 양도하는 경우 비과세 여부 등
① 「조세특례제한법」 제98조에서 규정하는 미분양주택(B)과 미분양주택 외의 다른 주택(A)을 소유한 자가 먼저 양도한 다른 주택(A)에 대해 같은 법 시행령 제98조의 규정에 따라 1세대 1주택 비과세를 적용받은 후 미분양주택(B)을 양도하는 경우로서, 「소득세법」 제89조제1항제3호에 따라 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 같은 법 시행령 제154조제1항의 보유기간 계산은 해당 미분양주택 외의 다른 주택(A)을 양도한 날의 다음 날부터 기산하는 것임.
② 한편, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(“종전의 주택”)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우 포함)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우에도 「조세특례제한법」제98조의 규정을 적용받는 미분양주택(B)은 소유주택으로 보지 아니하는 것임.
③ 먼저 양도하는 A주택에 대해서 1세대 1주택 비과세를 적용(C주택을 취득한 후 A주택을 양도하는 경우에는 C주택을 취득한 날부터 3년 이내에 양도한 경우를 말함)받은 후 A주택 양도일의 다음 날부터 기산하여 2년 이상 보유하는 B주택을 C주택의 취득일부터 3년 이내에 양도하는 경우에는 위 ① 및 ②에 따라 「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용받을 수 있는 것임(부동산납세과-556, 2014.8.5.).

◐ 미분양주택은 1세대 1주택 비과세 판정시 주택 수에 포함하지 않음(재일46014-2273, 1996.10.9.).
구 조감법 제67조의2 요건을 갖춘 미분양주택 외의 다른 주택을 소유하고 있는 거주가 다른 주택을 양도하는 경우의 1세대 1주택 비과세 여부는 당해 미분양주택 외의 다른 주택만을 대상으로 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하여 판정하는 것임.
⇒ 현행 조세특례제한법시행령 제98조 제2항 및 제6항에 규정되어 있음.

(작성일 : 2018년 10월 19일 (09:37),   조회수 : 922)
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