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실무해설
양도소득세 해설



이   름     세무사
홈페이지     http://xtax.co.kr
제   목     지방미분양주택의 취득자에 대한 과세특례(조특법§ 98의2)

거주자가 수도권 밖에 소재하는 지방 미분양주택을 취득한 후 양도함으로써 발생한 소득에 대해서는 거주자가 속한 1세대의 보유주택 수에 관계없이 1세대1주택의 장기보유특별공제율(「소득세법」제95조 제2항 표2; 연 8%, 80%한도)을 적용받을 수 있으며, 보유기간이 1년 미만인 상태에서 양도한 경우에도 양도소득세율은 기본세율(「소득세법」제104조 제1항 제1호에 따른 세율; 2009년 6%∼35%, 2012년 6%∼38%)을 적용받을 수 있는 특례가 부여된다(조특법§98의2①). 지방의 미분양주택 해소와 부동산 건설경기 활성화를 지원하기 위하여 2008.11.3.부터 2010.12.31.까지의 기간 중 취득한 지방 미분양주택에 한하여 과세특례를 적용하며 소유권이 아직 이전되지 않았으나 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우도 과세특례 대상에 포함된다.

또한, 부동산매매업자가 지방 미분양주택을 취득하여 양도함에 따라 종합소득세를 계산하는 경우에는 양도소득세율과 비교세율을 적용하지 않고, 종합소득세율(「소득세법」 제55조 제1항에 따른 세율)을 적용하여 종합소득산출세액을 계산한다(조특법 제98조의2 제2항).
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┃ 구 분 │ 지방 미분양주택 과세이연 내용 ┃
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┃취득 기간 │2008.11.3.~2010.12.31.취득(매매계약 체결하고 계약금 납 ┃
┃ │부한 주택 포함) ┃
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┃지역, 규모, │비수도권 소재한 주택으로서 규모나 가액에 대한 제한은 없 ┃
┃가액 │음. ┃
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┃미분양조건 │① 「주택법」 제38조에 따른 사업주체가 2008.11.2.까지 ┃
┃ │ 분양계약이 체결되지 아니하여 2008.11.3. 이후 선착 ┃
┃ │ 순의 방법으로 공급하는 주택 또는 ┃
┃ │② 2008.11.3.까지 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인 ┃
┃ │ (「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 포함)을 신청을 ┃
┃ │ 한 사업주체가 해당 사업계획승인과 「주택법」 제38 ┃
┃ │ 조에 따라 공급하는 주택(2008.11.3. 현재 입주자모집 ┃
┃ │ 공고에 따른 입주자의 계약일이 지나지 아니한 주택에 ┃
┃ │ 한정한다)으로서 해당 사업주체와 최초로 매매계약을 ┃
┃ │ 체결하고 취득하는 주택 ┃
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┃특례 내용 │1세대1주택 장기보유특별공제율과 기본세율 적용 ┃
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┃주택 수 특례│1세대1주택 비과세 규정 적용시 주택 수 제외 ┃
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지방 미분양주택의 범위

과세특례 대상 지방 미분양주택은 수도권 밖에 소재하는 미분양주택으로 다음과 같다(조특령§98의2①).

① 사업주체가 「주택법」 제38조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자 모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008.11.2.까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2008.11.3. 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택

② 2008.11.3.까지 사업계획승인(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 포함)을 얻었거나 사업계획승인신청을 한 사업주체가 해당 사업계획승인과 주택법(§38)에 따라 공급하는 주택(2008.11.3. 현재 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지나지 아니한 주택에 한함)으로서 해당 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득하는 주택

과세특례 방법

(1) 거주자① 일반적인 경우(조특법§98의2①)

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┃구 분 │ 내 용 ┃
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┃장기보유특별공제│연 8%(3년:8%∼10년 이상:80%)→1세대1 ┃
┃ │주택 공제율 적용 ┃
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┃세 율 │6∼35%(2012년 이후:6∼38%)→일반세율 ┃
┃ │적용(양도소득세율) ┃
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② 부동산매매업자인 경우(조특법§98의2③)

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┃구 분 │ 내 용 ┃
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┃세 율 │6∼35%(2012년 이후:6∼38%)→일반세율 ┃
┃ │적용(종합소득세율) ┃
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* 비교산출세액계산방식 배제

(2) 법인

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┃구 분 │ 내 용 ┃
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┃세 율 │토지 등 양도차익에 대한 법인세 추가과세 배제→일 ┃
┃ │반법인세만 과세 2억원 이하:10%, 2억원~200억원:20%┃
┃ │200억원 초과:22% ┃
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* 미등기양도의 경우에는 법인세 추가과세 대상임(조특법§98의2②).

주택수 제외 및 제출서류

(1) 주택수 제외

거주자가 과세특례대상 지방 미분양주택과 일반주택을 보유하고 있는 경우에는 해당 과세특례대상 지방 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다(조특법§98의2④).

(2) 제출서류

거주자가 해당 미분양주택을 양도한 후에는 해당 주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정ㆍ예정신고(법인세 과세표준신고를 포함)와 함께 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
다만, 다음의 서류를 제출하는 경우에는 그러하지 아니하다(조특령§98의2②).

① 2008.11.2. 현재 지방 미분양주택
시장ㆍ군수ㆍ구청장이 확인한 미분양주택 확인서 및 매매계약서 사본

② 2008.11.3.까지 사업계획승인을 얻은 자(승인신청 자 포함)가 공급하는 주택
시장ㆍ군수ㆍ구청장이 확인한 사업계획승인 사실ㆍ사업계획승인신청 사실을 확인할 수 있는 서류 및 매매계약서 사본

미분양주택 확인절차

① 사업주체는 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 매매계약자에게 교부하여야 한다.

② 매매계약서에 미분양주택임을 확인하는 날인을 요청받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 미분양주택확인서와 사업계획승인신청서류 등에 따라 미분양주택임을 확인하고, 매매계약서에 그 사실을 증명하는 날인을 하여야 하며, 미분양주택확인대장에 그 내용을 작성하여 보관하여야 한다.

③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장과 사업주체는 미분양주택확인대장을 매매계약일이 속하는 연도의 다음 연도 2월말까지 정보처리장치ㆍ전산테이프 또는 디스켓ㆍ디스크 등의 전자적 형태로 주택 소재지관할세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, 최초로 신고한 연도의 다음 연도부터 그 신고한 내용 중 변동이 없는 경우에는 제출하지 아니할 수 있다.

④ 전자매체 자료를 제출받은 주택 소재지 관할세무서장은 해당 자료를 기록ㆍ보관하여야 한다.

▣ 예규 및 판례

◐ (미분양주택의 분양권을 상속받아 취득한 주택)
미분양주택의 분양권을 상속받아 상속인이 취득하는 주택은 감면특례 규정을 적용받을 수 없음.
「조세특례제한법」제98조의2 및 제98조의3을 적용함에 있어 분양권을 상속받아 취득하는 주택은 해당 규정이 적용되지 아니하는 것임(재산-1442, 2009.7.15.).

◐ (「조세특례제한법 시행령」제98조의2제1항제2호에 의한 “대통령령으로 정하는 미분양주택”)
특례대상 수도권 밖 미분양주택의 요건
「조세특례제한법」제98조의2제1항 및 같은 법 시행령 제98조의2제1항 본문에 따라 2008년 11월 3일까지 「주택법」제16조에 따른 사업계획승인(건축법 제11조에 따른 건축허가를 포함)을 얻었거나 사업계획승인신청을 한 사업주체가 해당 사업계획승인과 「주택법」제38조에 따라 공급하는 주택으로서 2008.11.3.부터 2010.12.31.까지(2010.12. 31.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)의 기간 중에 입주자모집공고에 따라 해당 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득하는 주택은 양도소득세 등 과세특례 대상 지방 미분양주택에 해당되는 것임(재산-267, 2009.9.21.).

◐ 분양전환된 건설임대주택은 지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례 대상에 해당하지 아니하는 것임.
「임대주택법」 제21조에 따라 분양전환된 건설임대주택은 「조세특례제한법」제98조의2 및 같은 법 시행령 제98조의2에 따른 지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례 대상에 해당하지 아니하는 것임(부동산거래관리과-340, 2012.6.28.).

(작성일 : 2018년 10월 19일 (09:31),   조회수 : 1012)
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