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실무해설
양도소득세 해설



이   름     세무사
홈페이지     http://xtax.co.kr
제   목     일시적인 1세대2주택

국내에 1주택을 소유한 1세대가 대체취득 목적으로 그 주택을 양도하기 전 종전 주택을 1년 이상 보유한 후 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 주택 포함)하여 일시적으로 2주택이 된 경우 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내(2012.6.29. 이후 양도분부터 적용)에 비과세 요건을 충족하는 종전 주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 본다(소령§155①).

다만, 국가균형발전을 위한 공공기관과 기업의 지방이전 촉진을 지원하기 위하여 수도권 소재 공공기관 또는 법인이 수도권 외의 지역으로 이전하는 경우 해당 공공기관의 종사자 및 법인의 임원·사용인이 해당 공공기관 또는 법인이 이전한 시(특별자치시·광역시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」제15조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함)·군 지역 또는 연접한 지역의 주택을 취득하여 일시적 1세대2주택이 되는 경우 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 5년 이내에 양도하는 때에는 1세대1주택으로 보아 양도소득세 비과세 특례규정을 적용한다(소령§155(16)).

1세대1주택 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 주택 및 그 부수토지(사업인정고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한함)의 일부 또는 전부가 공익사업시행자에게 양도 또는 수용됨으로써 대체취득을 목적으로 다른 주택을 취득한 경우 양도 또는 수용일부터 5년 이내에 그 잔존하는 주택 및 그 부속토지를 양도하는 때에는 1세대1주택으로 보아 양도소득세 비과세 규정을 적용한다(소령§154①2호 가목).

일시적 1세대2주택자에 대한 비과세 특례를 적용할 때 종전 주택 취득 후 1년이 지난 후 새로운 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하는 주택은 다음과 같다(소령§155①).

㉠ 1세대1주택의 보유기간 제한을 받지 아니하는 세대전원의 거주기간이 5년 이상인 건설임대주택(소령§154①1호)
㉡「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 의해 주택 및 부수토지의 전부 또는 일부가 협의매수 또는 수용되고 그 협의매수 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존주택 및 그 부수토지(소령§154①2호 가목)
㉢ 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사유로 양도하는 1년 이상 거주한 주택(소령§154①3호)
㉣ 국가균형발전을 위한 공공기관과 기업의 지방이전 촉진을 지원하기 위하여 수도권 소재 공공기관 또는 법인이 수도권 외의 지역으로 이전하는 경우 해당 공공기관의 종사자 및 법인의 임원·사용인이 해당 공공기관 또는 법인이 이전한 시·군 지역 또는 연접한 지역의 주택을 취득함으로써 양도하는 주택

▣ 일시 2주택 중복보유 허용기간 개정 연혁

┌───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┐
│1977. │ 1977.│1982. │1986. │1988. │1985. │1998. │2002. │2006. │2008. │2008. │2012.6│
│4.19. │ 4.20.│2.17. │ 4.4 │8.25. │3.15. │4.10 │3.30. │2.9. │2.22. │11.28.│.29.~ │
│이전 │ ~ │ ~ │ ~ │ ~ │ ~ │ ~ │ ~ │ ~ │ ~ │ ~ │ │
├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│ 6월 │ 1년 │1년6월│ 2년 │ 1년 │ 1년 │ 2년 │ 1년 │ 1년 │ 1년 │ 2년 │ 3년**│
│ │ │ │ │(아파 │ │ │ │(2년*)│(5년*)│(5년*)│ (5년)│
│ │ │ │ │트6월)│ │ │ │ │ │ │ │
└───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┘


* 수도권 소재 공공기관 등이 수도권 외의 지역으로 이전함에 따라 해당 공공기관 등의 종사자가 공공기관 등이 이전한 지역 또는 연접지역의 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 되는 경우임.

** 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취하는 경우에 한정함.




※ 기존주택 멸실 후 재건축한 주택의 취득시기 쟁점

1) 변경 내용

1세대가 일시적으로 2주택이 된 경우 3년 이내(2012.6.29. 이후 2년 → 3년으로 연장)에 종전 주택(1세대1주택 비과세 요건 충족)을 양도하는 경우 비과세되는 「소득세법 시행령」규정의 일시적 2주택 비과세 특례(§155 ①)를 적용할 때 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택을 준공시점에 새로 취득한 주택으로 볼 것인지, 아니면 기존주택의 연장으로 볼 것인지에 대한 논란이 있었다.
이에 대해서 재건축한 주택의 경우 준공시점에 새로이 주택을 취득한 것으로 보는 기존해석을 재건축한 주택을 기존주택의 연장으로 보도록 변경하였다(국세청 재산 46014-10135, 2002.11.22.). 그 적용시기는 2002.11.23. 이후 최초로 결정 또는 신고하는 분부터 적용토록 하였다.

2) 변경 배경

「소득세법 시행령」(§155 ①)에 의하여 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득(자가건설하여 취득한 경우를 포함)하여 일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 3년 이내(2012.6.29. 이후 2년 → 3년으로 연장)에 종전 주택(양도시점에서 비과세 요건을 갖춘 주택에 한정함)을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하고 있다.

이 경우 기존주택이 소실·도괴 및 노후 등으로 멸실되어 재건축(「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재개발·재건축을 포함)되는 경우에 국세청의 종전 예규에 따르면 1세대2주택인 자가 그 중 1주택이 재건축되어 준공되는 경우 준공시점에서 다시 일시적 2주택에 해당되는 등으로 2주택 모두 양도소득세가 비과세되는 사례가 있었다.

그러나 이는 1세대1주택에 대하여 양도소득세 비과세 혜택을 부여하는 근본취지와 맞지 않고 이중으로 세제혜택이 주어지는 점을 개선하기 위해서 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아 1세대1주택 양도소득세 비과세 특례규정을 적용토록 한 것이다.


1. 1세대2주택자가 그중 1주택이 재건축으로 새로이 준공된 이후에 재건축하지 않은 다른 주택을 양도한 경우(2009년 11월 양도한 B주택의 양도소득세 과세문제) → B주택 과세


A주택 취득 B주택 취득 A주택 멸실 A재건축 준공 B주택 양도
─────△──────△───────△───────△───────△────
1998.7. 2000.5. 2004.5. 2008.12. 2009.11.


⇒ A주택을 멸실한 후 재건축한 경우에는 이를 기존주택의 연장으로 보아 일시적 2주택 비과세 특례규정을 적용되지 아니하므로 B주택은 과세대상에 해당됨. 즉 B주택 취득시 A주택과 함께 일시 2주택의 비과세 혜택을 부여받았기 때문에 A재건축 주택을 2008년 12월 준공시 취득하는 것으로 볼 경우 2009년 11월 B주택 양도시 다시 일시적 2주택 비과세 혜택이 부여되었던 문제점이 있어 A재건축주택의 취득(2008년 12월)을 새로운 주택의 취득으로 보지 않음. 또한 재건축된 A주택을 먼저 양도하는 경우에도 과세대상에 해당함.

2. 1주택을 가진 1세대가 해당 주택이 재건축으로 멸실되어 있는 상태에서 다른 주택을 취득한 경우로서 해당 재건축주택을 준공 후 양도하는 경우(2009년 12월 양도한 A주택의 양도소득세 과세문제))


A주택 취득 A주택 멸실 B주택 취득 A재건축 준공 A주택 양도
─────△──────△───────△───────△───────△────
2003.7. 2008.5. 2009.2. 2009.11. 2009.12.


⇒ A주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아 일시적 2주택 비과세 특례규정이 적용되므로 재건축한 A주택을 양도하는 경우에는 비과세대상에 해당됨.재건축 중 거주하기 위하여 대체주택(B)을 취득하여 양도한 경우로서 재건축된 A주택 준공 후 B주택을 먼저 양도하는 경우에는 재건축 인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고, 재건축주택 준공 전 또는 준공 후 2년 이내에 대체주택(B)을 양도하여야 하며, 또한 재건축 주택 완성 후 2년 이내에 재건축주택으로 세대 전원이 이사(취학, 근무상 형편 또는 질병의 요양 등 부득이한 사유인 경우에는 예외 허용)하여 1년 이상 거주한 경우에 1세대1주택 비과세혜택을 받을 수 있음.

※ 중복보유 허용기간 예외

새로운 주택취득일부터 3년(의무양도기한) 이내에 종전 주택을 양도하여야 하나 3년이 되는 날 현재 다음의 사유에 해당되는 경우에는 3년 이내에 양도하지 못하는 부득이한 사유를 인정함으로써 의무양도기한에 대한 특례를 인정하고 있다(소령§155① 본문).

의무양도기한에 대한 특례를 적용받고자 하는 자는 한국자산관리공사가 교부하는 부동산매각의뢰신청서 접수증 및 법원경매신청사실을 입증할 수 있는 서류 등을 제출하여야 한다(소칙§72③).

① 한국자산관리공사에 매각의뢰를 신청한 경우
② 법원에 경매를 신청한 경우
③ 공매가 진행 중인 경우
④ 재개발·재건축 사업의 시행으로 현금청산을 받아야 하는 자가 사업시행자를 상대로 현금청산금 지급을 구하는 소송절차가 진행 중인 경우

한국자산관리공사에 매각의뢰를 신청하여 한국자산관리공사로부터 부동산매각의뢰신청서를 교부받아 관할세무서장에게 제출함으로써 의무양도기한 특례적용을 받았다가 매각을 철회한 경우에는 이미 비과세 받았던 양도소득세를 추징하게 된다. 이러한 사후관리를 위하여 매각철회사실을 납세지 관할세무서장에게 통보하도록 한국자산관리공사에 그 의무를 부여하고 있다(소칙§72⑤).

한국자산관리공사에 매각의뢰를 신청하는 때에는 다음의 서류를 제출하여야 하며 한국자산관리공사는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령」의 규정(§6)을 준용하여 매각의뢰받은 부동산의 평가·매각을 하고 있다(소칙§72④·⑥).

① 토지 및 건축물에 관한 등기필증 및 등기부등본
② 토지대장등본 및 건축물대장등본
③ 토지이용계획확인서 및 지적도

▣ 대체취득을 위한 일시 2주택


2007.12.
│ ←────────────2년 이상 보유──────────────→│
│ 2010.8. 2012.9.
├─────────────────△────────────────▲───
A주택 취득 B주택 A주택 양도
(지방소재) 취득
│←────3년 이내 양도────→ │



⇒ 새로 취득한 B주택 취득일(2010.8.)부터 3년 이내에 종전 A주택을 양도(2012.9.)하였고, 종전 A주택 양도당시(2012.9.) 2년 이상 보유(2007.12.∼2012.9.)하였으므로 1세대1주택 비과세 해당함.


※ 새로운 주택의 취득 범위

새로운 주택의 취득은 매매에 의한 유상 취득뿐만 아니라 상속, 증여에 의한 무상취득하는 경우를 포함한다. 다만, 동일세대원으로부터 상속 또는 증여받은 주택의 경우에는 새로운 주택의 취득으로 보지 않는다.

【일시적 2주택 비과세 판정시 취득원인ㆍ전소유자의 관계에 따른 새로운 주택의 범위】

┌────────────┬───────────┬──────────────┐
│ 새로운 주택의 취득원인 │ 전 소유자와의 관계 │ 새로운 주택의 범위 │
├────────────┼───────────┼──────────────┤
│ │ 동일세대원 │ 새로운 주택으로 보지 않음 │
│ 매매 ├───────────┼──────────────┤
│ │ 별도세대원 │ 새로운 주택으로 봄 │
├────────────┼───────────┼──────────────┤
│ │ 동일세대원 │ 새로운 주택으로 보지 않음 │
│ 증여 ├───────────┼──────────────┤
│ │ 별도세대원 │ 새로운 주택으로 봄 │
├────────────┼───────────┼──────────────┤
│ │ 동일세대원 │ 새로운 주택으로 보지 않음 │
│ 상속 ├───────────┼──────────────┤
│ │ 별도세대원 │ 새로운 주택으로 봄 │
└────────────┴───────────┴──────────────┘


※ 일시적인 1세대2주택-예규 및 판례

◐ 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 규정을 적용하는 것임.

「소득세법 시행령」제155조제1항을 적용할 때 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 "종전의 주택")을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우 포함)에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조 제1항을 적용하는 것임(부동산거래관리과-427, 2012.8.10.; 부동산거래관리과-536, 2012.10.8.).

※「소득세법 시행령」(2012.6.29. 대통령령 제23887호로 개정된 것) 제155조 제1항은 2012.6.29. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용함.

◐ 건설임대주택을 양도할 경우 일시적 2주택 판정방법

「소득세법 시행령」제154조제1항제1호를 충족하는 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우에는, 같은 법 시행령 제155조제1항의 일시적 2주택자에 대한 1세대1주택 양도소득세 비과세 특례 적용시 ‘종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 다른 주택을 취득’하는 요건을 적용하지 않는 것임(기획재정부 재산세제과-23, 2013.1.10.).

◐ 승계조합원이 취득한 재건축주택

승계조합원이 재건축주택 완공 후 종전 주택을 양도하는 경우 종전 주택의 처분기한 : 재건축주택의 완공일로부터 1년 이내
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아「소득세법 시행령」154조제1항의 규정을 적용하는 것임. 여기서‘다른 주택’이 재건축 입주권인 경우로서 취득당시 멸실된 상태(사실상 주택으로 이용 불가능한 상태 포함)인 경우에는 재건축사업에 의하여 취득한 주택의 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 일시적 2주택으로 인한 비과세 특례규정이 적용되는 것임(서면4팀-411, 2006.2.28.).

◐ 승계조합원이 취득한 재건축주택의경우 새로운 주택의 취득시기:재건축주택 완공일

「소득세법 시행령」제155조제1항(일시적 2주택의 비과세 특례)의 규정을 적용받기 위한 새로운 주택(재건축아파트)의 취득시기는 같은 법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 사용검사필증교부일(다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임(서면4팀-1422, 2005.8.16.).

◐ 당초조합원이 취득한 재건축주택은

새로운 주택의 취득이 아니라 기존주택을 계속 보유하고 있는 것으로 봄.
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조제1항의 규정을 적용하는 것임. 여기서“다른 주택”이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축추진 중인 주택인 경우로서 기존주택의 취득당시 사실상 주거용으로 사용되고 있는 경우에는 이를 주택으로 보는 것으로서 추후 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 준공시점에서 새로 취득한 것이 아니라 기존주택의 연장으로 보아 상기의 일시적 2주택으로 인한 비과세 특례규정이 적용되지 않음(서면4팀-1070, 2005.6.28.; 대법2009두5527, 2009.6.11.).

◐ (조합원입주권을 승계받은 후에 취득한 A주택을 재건축주택 완공 후 양도한 경우)

2006.1.1.이후에 매매·상속 등으로 승계취득한 입주자로 선정된 지위(이하“승계 조합원입주권”이라 한다)을 취득한 후 A주택을 순차적으로 취득한 경우에 승계 조합원입주권은 소득세법 제89조 제2항의 「주택으로 보는 조합원입주권」으로 일시적 2주택 비과세 특례 규정 적용시 종전 주택에 해당하므로 새로운 주택인 A주택을 먼저 양도한 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례 규정을 적용받을 수 없음.
2005.5.30.이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원으로부터 2006.1.1.이후에 매매·상속 등으로 승계취득한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」제89조 제2항의“조합원입주권”에 해당하는 것으로서, 해당 재건축주택 완성일 이후 2년 이내에 보유하던 1주택을 양도하는 경우에는 같은 법 시행령 제155조 제1항이 적용되지 않는 것임(재산-1221, 2009.6.19.).

◐ (2주택의 중복보유기간이 1년 이상인 1주택이 재건축된 경우 일시적 2주택 비과세 적용 여부)

기존주택을 재건축한 경우 재건축주택은 기존주택의 연장으로 보는 것이지 새로운 주택의 취득으로 보지 않음.
기존주택을 헐고 신축주택을 신축한 경우 별개의 주택 취득이 아니므로 일시적 2주택인 경우로 볼 수 없어 다른 주택을 1년 이내 양도한 경우 비과세대상이 아님(대법2000두3535, 2000.12.22.).

◐ 주택을 사업시행인가일 이후 취득하는 경우 대체주택의 양도소득세 과세 여부

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하“대체주택”이라 함)을 취득한 경우로서 「소득세법 시행령」제156조의2제5항 각호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임(기재부 재산-174, 2009.2.2.).

◐ 1가구2주택 중 1주택 재건축 완공 후 양도시 비과세 여부

종전의 주택을 소유하던 자가 그 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 추진으로 2005.12.31.이전에 관리처분인가 되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 새로운 주택을 취득하고 재개발 또는 재건축주택의 준공으로 일시적 2주택이 된 경우 새로운 주태의 취득일로부터 준공된 주택을 2년 이내 양도한 경우에는 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용할 수 있는 것임 (기재부 재산-1127, 2008.12.31.).

◐ 재건축기간 중 취득한 1세대1주택 비과세 특례 적용 여부

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 경우로서 ① 주택재개발 사업시행인가일 이후 그 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고, ② 주택재개발사업 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하며, ③ 주택재개발사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」제156조의2제5항의 규정에 의한 1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 있음(기재부 재산- 1096, 2008.12.26.).

◐ 대체주택의 1세대1주택 비과세 여부

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재건축사업(주택재개발사업 포함)의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택(매입한 조합원입주권으로 취득한 주택 포함)을 취득한 경우로서 ① 주택재건축 사업시행인가일 이후 그 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고, ② 주택재건축사업 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 거주하며, ③ 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」제156조의2제5항의 규정에 따라 그 대체주택을 1세대1주택으로 보아 같은 법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임(재경부 재산-110, 2008.1.24.).

◐ 1주택을 상속받아 2주택인 상태에서 다른 주택 대체취득시 종전 주택 비과세 여부

국내에 1주택을 소유한 1세대가 1주택을 상속받아 2주택이 된 상태에서 새로이 1주택을 취득한 경우로서 그 주택취득일부터 1년 이내에 상속주택 외의 종전 주택을 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」제155조제1항 본문의 규정에 의하여 이를 1세대1주택으로 보아 동시행령 제154조제1항의 규정을 적용함(재경부 재산-833, 2004.7.7.; 재경부 재산-1499, 2004.11.10.).

◐ 일시적 1세대2주택 비과세 특례를 적용할 때 같은 날 주택을 취득하면서 종전의 주택을 양도한 경우에는 종전의 주택을 양도한 후 다른 주택을 취득한 것으로 봄.

소득세법 제104조 제1항 제2의3호 및 동법시행령 제162조의2제5항의 규정을 적용함에 있어서 동일자에 1주택을 취득, 양도한 경우에는 1주택을 양도한 후 다른 1주택을 취득한 것으로 보아 각 해당조항을 적용함(부동산거래관리과-575, 2012. 10.26.; 재경부 재산-836, 2004.7.7.; 서면5팀- 354, 2008.2.22.)

◐ 입주권도 일시적 2주택 특례적용 여부

1세대1주택의 비과세 특례요건을 충족하는 분양권을 소유한 1세대가 새로운 주택을 취득한 후 그 분양권을 양도하는 경우 해당 분양권의 양도는 일시적인 1세대2주택자가 양도하는 주택과 동일하게 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있음(대법2004두9456, 2005.3.11.).

◐ 수용주택에 대한 일시적 2주택 적용 여부

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도(같은 법 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 협의매수·수용되는 경우 포함)하는 경우에는「소득세법 시행령」제155조제1항의 규정에 의하여 이를 1세대1주택으로 보아 같은 법 시행령 제154조제1항의 규정을 적용함(재경부 재산-75, 2005.8.12.).

◐ 기존주택 보유 중 재건축예정 주택을 취득하여 재건축 완료 후 기존주택을 양도하는 경우 중과배제되는 1세대2주택에 해당되는지 여부

1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 후 다른 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의해 재건축된 상태에서 기존주택을 양도한 귀 질의의 경우 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보는 것으로서 「소득세법」제104조 제1항 제2의 5호에 의한 세율(양도소득과세표준의 100분의 50)을 적용하는 것임(기재부 재산-449, 2009.3.11.; 기재부 재산-451, 2009.3.11.).

◐ 노후주택 재건축기간 중 거주할 목적으로 취득한 주택을 기존주택 재건축 후 1년 이내에 양도하는 경우 중과배제되는 1세대2주택에 해당되는지 여부

기존주택 재건축시 거주목적으로 취득한 주택을 기존주택 재건축 후 1년 이내 양도하는 경우 재건축으로 취득하는 주택은 기존주택의 연장으로 보는 것으로서 「소득세법」제104조 제1항 제2의 5호에 의한 세율(양도소득과세표준의 100분의50)을 적용하는 것임.

◐ (일시적 2주택자의 1세대1주택 비과세 판정시 “새로운 주택”의 의미)

일시적 2주택자의 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 새로운 주택이라 함은 별도세대원으로부터 유상취득(매매)·무상취득(상속, 증여)으로 취득한 주택도 포함함.

※ 1세대1주택 비과세 판정은 세대전체를 기준으로 판정하는 것이므로 동일세대원으로부터 주택을 유상취득(매매)·무상취득(상속, 증여)한 경우에는 새로운 주택의 취득으로 보지 않음.

증여일로부터 2년(현행 1년)내에 종전 주택(양도일 현재 3년 이상 보유)을 양도하면 비과세됨(재산46014-148, 2000.2.10.).

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 1주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에 다른 주택의 취득일로부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하고 양도일 현재 3년 이상 보유한 경우에는 1998.4.1. 개정된 「소득세법 시행령」제155조제1항(1세대1주택의 특례)의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것임.

② 위 1의 경우“취득”이라 함은 유상취득 및 무상취득을 모두 말하는 것임(재일46014-2292, 1998.11.25.).

◐ (종전 주택이 동일세대원간 소유권이 변동된 사실이 있는 경우 종전 주택의 보유기간 계산)

동일세대원간에 소유권변동(매매·상속·증여)된 종전 주택의 보유기간은 증여자와 수증자의 보유기간을 합산하여 계산함.
1주택을 소유한 1세대가 다른 주택을 취득하여 양도일 현재 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우 세대별로 판단하여 다른 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 중복보유 허용기간 내에 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 양도하는 때에는 현행「소득세법 시행령」제155조제1항의 규정에 의하여 1세대1주택 비과세 특례를 적용할 수 있는 것이며, 위의 종전 주택이 양도일 이전에 동일세대원 간의 증여가 이루어져 명의변경 된 경우에는 증여자 및 수증자의 보유기간을 통산하여 비과세 요건 충족여부를 판단하는 것임(서일46014-10456, 2003.4.1.).
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조제1항의 규정을 적용하는 것이며, 사례와 같이 종전 주택의 소유가 남편명의로 있다가 남편의 사망으로 아내에게 상속이 이루어진 때에는 1세대를 기준으로 상속전의 보유 및 거주기간을 합산하여 종전 주택의 비과세 요건을 판단하는 것임(서면4팀-1134, 2004.7.20.).

◐ (2주택을 보유한 자가 그 중 1주택을 동일세대원에게 부담부증여한 경우)

2주택을 보유한 자가 동일세대원에게 그 중 1주택을 양도(부담부증여 포함)한 경우에는 양도소득세가 과세됨.
주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서 다른 주택 취득일로 부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」제155조제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세 하는 것이나, 귀 질의 내용과 같이 동일세대원에게 양도함으로써 양도 후에도 계속 2주택이 되는 경우에는 상기 1세대1주택 특례 규정을 적용받을 수 없는 것임(재일46014-2188, 1999.12.31.).
국내에 1주택을 소유한 거주자가 다른 주택을 취득하고 종전의 1주택을 동일세대원에게 부담부증여하는 경우「소득세법 시행령」제155조제1항의 규정이 적용되지 아니하는 것임(서면4팀-314, 2006.2.17.).

◐ (일시적 2주택자의 종전 주택이 주택과 토지가 시차를 두고 수용된 경우)

일시적인 2주택자의 1세대1주택 비과세 특례 규정을 적용함에 있어 종전 주택 및 그 부수토지가 시차를 두고 수용된 경우에 비과세 적용 여부 및 양도시기
거주자가 사업시행자에게 해당 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 양도소득세 비과세 여부는「소득세법 시행령」제155조제1항의 규정을 참고하기 바라며, 1세대 2주택을 소유하는 자의 1주택 및 그 부수토지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 수용되면서 2006년 12월에 그 부수토지에 대한 보상금을 수령한 때에는 「소득세법 시행령」제162조제1항 규정에 의하여 대금을 청산한 날, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 그 부수토지의 양도시기로 보는 것임(서면4팀-1552, 2007.5.9.).

◐ (새로운 주택 취득일로부터 1년 이내에 비과세 요건을 갖춘 종전 주택의 소유자인 동일세대원이 사망한 경우)

새로운 주택 취득일로부터 1년 이내에 비과세 요건을 갖춘 종전 주택의 소유자인 동일세대원이 사망하여 해당 주택을 상속받아 양도한 경우에는 일시적인 1세대2주택 비과세 규정이 적용됨.

국내에 1주택(이하“구주택”이라 함)을 소유한 1세대가 구주택을 양도하기 전에 구주택의 소유자가 아닌 세대원이 다른 주택(이하“신주택”이라 함)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 구주택을 소유하던 세대원이 사망으로 인하여 그 구주택이 동일 세대원(신주택의 취득자 포함)에게 상속이 된 경우로서 신주택을 취득한 날부터 2년 이내에 구주택을 양도하고 양도일 현재 3년 이상 보유한 경우에는「소득세법 시행령」제155조제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것임(재일46014-1598, 1999.8.24.).

◐ (일시적인 1세대 2주택 비과세 요건을 갖춘 주택을 배우자로부터 상속받은 경우)

일시적인 1세대 2주택 비과세 요건을 갖춘 주택을 배우자로부터 상속받아 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」제155조제1항의 일시적인 1세대2주택 비과세 규정이 적용됨.

국내에 1주택(이하“A주택”이라 함)을 소유한 거주자가 A주택을 양도하기 전에 다른 주택(이하 “B주택”이라 함)을 취득함으로써 일시적으로 2주택을 소유한 상태에서 사망하여 2주택이 동일세대원에게 상속이 된 경우로서 피상속인이 B주택을 취득한 날부터 2년 이내에 상속인이 A주택을 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」제155조제1항이 적용됨(부동산거래관리과-1310, 2010.11.2.).

◐ 일시적 2주택(종전 주택+새로운주택) + 봉양주택(혼인주택 또는 상속주택) = 3주택

일시적 2주택 비과세 특례 규정에 해당하는 1세대가 1주택을 보유한 부모세대와 합가하거나 1주택을 소유한 자와 혼인함으로서 1세대 3주택이 된 후 비과세 요건을 충족한 종전 주택을 양도하는 경우에는 비과세됨.
국내에 1주택을 가진 세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 2개의 주택을 소유하고 있던 중 혼인으로 인하여 3개의 주택을 소유하게 되는 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년내 양도하고 양도일 현재「소득세법 시행령」제154조제1항에 해당하는 경우 1세대1주택을 양도소득세 비과세되는 것임(재일46014-932, 1995.4.14.).
국내에 1세대1주택을 소유한 거주자가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득하여 일시 2주택을 소유하고 있던 중 1주택을 상속받아 1세대 3주택이 되는 경우로서 새로운 주택을 취득한 날부터 2년(2003.3.30. 이후:1년) 내에 종전 주택을 양도하는 경우 해당 양도주택은 양도소득세가 비과세되는 임(재산46014-976, 2000.8.8.).
국내에 1세대1주택을 소유한 거주자가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득하여 일시적 2주택을 소유하고 있던 중 또다시 노부모봉양을 위해 세대를 합침으로써 일시적 3주택이 된 경우, 새로운 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 3년 이상 보유한 종전의 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것이며, 나머지 2주택 중 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세된다(서일 46014-10523, 2002.4.23.).

◐ 동거봉양으로 인한 세대 합가로 인해 1세대 2주택자가 된 후 주택을 추가 취득함으로써 일시적인 1세대3주택자가 된 경우 그 세대합가일로부터 2년 이내 및 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 양도하는 기존주택은 1세대1주택에 해당함.

1주택(이하“갑주택”이라 한다)을 보유하고 있는 1세대의 구성원인 자가 1주택(이하“을주택”이라 한다)을 보유하고 있는 60세(여자의 경우에는 55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유한 상태에서 새로운 주택(이하 “병주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 1세대 3주택이 된 경우로서 그 세대를 합친 날로부터 2년이내에 그리고 병주택을 취득한 날로부터 1년이내에 갑주택을 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」제155조제1항 및 제4항의 규정에 의하여 이를 1세대1주택으로 보아 동 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임(기획재정부 재산세제과-182, 2008.5.16.).

◐ 혼입합가에 따른 1세대1주택 비과세 특례를 받은 후 새로운 주택을 취득하여 1세대3주택 보유상태에서 종전 주택 양도시 일시적 2주택에 대한 1세대1주택 비과세 특례규정이 적용되지 아니함.

1주택(A주택)을 보유하는 자가 일시적으로 2주택(종전 B주택, 새로운 주택 C주택) 상태인 자와 혼인함으로써 일시적으로 1세대 3주택이 되었으나, C주택 취득 후 2년 이내 B주택을 양도하면서 1세대1주택 비과세 특례를 적용받은 경우로서 다시 새로운 주택(D주택)을 취득하여 3주택이 된 경우 D주택을 취득한 후 양도하는 나머지 주택(A주택 또는 C주택)에 대하여는「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 없는 것임(부동산거래관리과-421, 2012.8.10.: 법규과-856, 2012.7.26.).

※ 개별적 사안으로 판단되며, 위 기획재정부 해석(재산세제과-182, 2008.5.16.)과는 상이하므로 추후「소득세법 시행령」제167조의3제9항의 개정(2012.2.2.) 취지를 감안하여 다시 검토할 필요가 있을 것으로 판단됨.

◐ (새로운 주택 취득당시에 1세대가 2주택 이상을 보유하고 있는 경우)

(종전) 새로운 주택의 취득당시 1세대가 1주택을 보유하고 있는 경우에만 일시적 2주택 비과세 규정을 적용함.
→ (변경) 새로운 주택의 취득당시 1세대의 보유 주택 수에 관계없이 종전 주택의 양도일 현재에 2주택인 경우에는 일시적 2주택 비과세 규정을 적용함.

1세대 3주택자가 1주택을 양도하고 양도소득세를 과세받은 다음 두 번째로 양도하는 주택이 새주택 취득일부터 1년이내 양도하여 양도일 현재「소득세법 시행령」제155조제1항에 해당하는 일시적인 1세대 2주택 양도에 해당한다면 두 번째 주택은 양도소득세가 비과세됨(재산46014-10135, 2002. 11.22.: 2002.11.14. 법령심사협의회 예규개선).
※ 새로운 예규는 2002.11.23. 이후 최초로 결정(신고 포함)하는 분부터 적용한다.

◐ 아파트리모델링(Remodeling)사업 관련 양도소득세 과세방법

① 공동주택의 리모델링의 경우, 「소득세법 시행령」제154조제1항(1세대1주택의 범위)에서 정하는 보유기간의 계산은 건물의 증축·개축 등과 같이 리모델링 전·진행중(사업기간)·후의 보유기간을 통산하는 것이며, 거주기간의 계산에 있어 리모델링 사업기간 중의 실제 거주한 기간은 포함되는 것이나, 실제 거주하지 않은 기간은 제외되는 것임.
② 리모델링된 주택은 리모델링 기간 중에 주택이 멸실되지 아니한 것이므로 멸실 후 새롭게 건축된 건물이라 할 수 없는 바, 리모델링 공사기간과 관계없이 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 기존 리모델링 주택을 양도하여야 「소득세법 시행령」제155조제1항의 규정에 의한 일시적 2주택의 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것임.
③ 장기보유특별공제율은 양도당시의 주택 면적을 기준하여 적용하는 것이므로, 리모델링 공사로 전용면적이 44.99평에서 55평으로 증가하여 기준면적(149㎡)을 초과하는 경우에는 「소득세법」제95조 제2항의 규정에 의한 기준면적미만 고가주택의 공제율을 적용받을 수 없는 것임.
④ 주택투기지역내의 리모델링 주택을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어서 그 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액은 「소득세법」제97조 제1항 다목, 같은 법 시행령 제163조 제12항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것임.
매매사례가액, 감정가액이 없는 경우 환산가액에 의하는바, 환산가액은 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 제2호(환산한 취득가액 = 양도당시의 실지거래가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가)규정에 의하는 것이며, 이 경우 환산한 취득가액외의 기타필요경비는 같은 법 제97조 제3항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 개산공제액(취득당시의 기준시가 × 3%(미등기양도자산의 경우 0.3%))으로 하는 것으로서 리모델링 공사비용 등 추가부담금은 취득가액을 실지취득가액에 의하는 경우 외에는 필요경비에 산입하지 않는 것임.
⑤ 리모델링된 주택에 대한 양도차익의 산정은 「소득세법」제100조의 규정에 의하는 것으로서, 「주택법」에 의한 주택리모델링사업에는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재개발사업 또는 주택재건축사업에 관한 양도차익 산정방법을 규정한「소득세법 시행령」제166조의 규정이 적용되지 아니함.
⑥ 리모델링 주택을 양도하여 기준시가로 양도차익을 산정시 양도가액 및 취득가액은 「소득세법」제99조의 규정에 의하여 해당 주택의 양도 또는 취득 당시의 기준시가를 적용하여 산정하는 것이며, 리모델링으로 증가한 면적(연면적의 순증가분을 말함)에 대한 기준시가는 리모델링 완성당시의 같은 법 동조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정한 가액을 취득가액에 산입하는 것임(서면4팀-1634, 2005.9.9.).

◐ (양도하는 주택이 보유기간 및 거주기간 특례 요건에 해당한 경우 일시적 2주택 비과세 규정 적용 여부)

거주기간 및 보유기간의 제한을 받지 않는 주택(예: 건설임대주택, 수용주택, 국외이주에 따른 양도주택, 근무상 형편 등 부득이한 사유 해당주택)의 경우에도 일시적 2주택 비과세 규정이 적용됨.
「소득세법 시행령」제154조제1항에 해당하는 1주택(이하 ‘종전 주택’이라 한다)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세를 비과세하는 것이며, 위에‘「소득세법 시행령」제154조제1항에 해당하는 1주택’이란 동항 제1호 및 제3호의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 주택 및 부수토지를 포함하는 것임(서면4팀-1972, 2005.10.25.; 서면4팀-1427, 2004.9.14.).
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 「소득세법 시행령」제155조제1항의 규정에 의하여 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하고 1세대1주택의 비과세를 받을 수 있는 것임(서면4팀-1962, 2005.10.24.).

◐ (상가를 용도변경, 증축하여 주택으로 준공하는 경우 새로운 주택의 취득으로 보는지 여부)

주택과 상가를 보유한 1세대가 상가를 주택으로 용도변경한 경우에도 새로운 주택을 취득한 것으로 보아 일시적 2주택자의 비과세 특례 규정이 적용됨.
주택 1채(85년 취득)와 상가 1채(95년 취득)를 소유하여 1세대1주택이던 자가 소유하던 상가를 용도변경, 증축하여 주택으로 준공하는 때에는「소득세법 시행령」제155조제1항의 규정 적용시 주택으로 준공한 때에 다른 주택을 취득한 것으로 보는 것이며, 1세대1주택 비과세 적용시 단독주택으로 보는 다가구주택에 해당하는지는 같은 법 시행령 제155조 제15항 및 같은 법 시행규칙 제74조의 규정에 따라 사실 판단하는 것임(서면4팀- 118, 2005.11.4.; 재산-30, 2005.1.4.).

◐ (종전 주택에 대한 경매가 취하된 경우 : 종전 주택의 처분기한 연장사유가 해소된 경우)

경매신청 후 경매가 취하된 경우에는 종전 주택을 새로운 주택의 취득일로부터 2년(2008.11.27. 이전 양도 : 1년) 이내에 양도한 경우에만 일시적 2주택 비과세 특례 규정을 적용받을 수 있음.
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서 다른 주택을 취득한 날부터 1년이 되는 날 현재 종전의 주택에 대하여 법원에 경매가 신청되었으나, 이후 해당 경매신청이 취하된 경우에는 「소득세법 시행규칙」제72조 제1항 제2호에 따른“1세대1주택의 특례”의 규정을 적용받을 수 없는 것임(서면5팀-137, 2006.9.15.).

◐ (상속받은 조합원입주권이 재건축주택으로 변환된 경우)

1주택(이하“종전 주택”이라 한다)을 보유한 1세대가“주택으로 보지 않은 조합원입주권”을 상속받은 경우로서 재건축주택 완공 후 완공일로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도한 경우에는 일시적인 1세대 2주택 비과세 규정을 적용받을 수 있음.
1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업의 관리처분계획인가를 받은 입주권을 피상속인의 상속개시 당시 별도세대원으로 2005.12.31. 이전에 상속으로 승계취득한 후 해당 재건축사업의 완료로 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고 양도일 현재 종전 주택을 3년 이상 보유한(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것) 경우에는 「소득세법 시행령」제155조제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)되는 것임(재경부 재산-548, 2007.5.15.; 서면4팀-3800, 2006.11.17.).

◐ 상가를 용도변경하여 주택으로 사용하는 때에는 주택으로 용도변경한 때에 해당 주택을 취득한 것으로 보아 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례를 적용하는 것임.

1주택을 소유한 1세대가 소유하던 상가를 용도변경하여 주택으로 사용하는 때에는 주택으로 용도변경한 때에 해당 주택을 취득한 것으로 보아「소득세법 시행령」제155조제1항의 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례를 적용하는 것임(부동산거래관리과-324, 2012.6.14.).

◐ 오피스텔 업무용으로 사용하다가 상시 주거용으로 사용하는 때에는 해당 오피스텔을 상시 주거용으로 사용한 날을 다른 주택을 취득한 날로 보아 1세대1주택 비과세 특례를 적용하는 것임.

국내에 1주택을 소유하는 1세대가 오피스텔 1채를 취득하여 업무용으로 사용하다가 상시 주거용으로 사용하는 때에는 해당 오피스텔을 상시 주거용으로 사용한 날을 다른 주택을 취득한 날로 보아 「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 1세대1주택 비과세 특례를 적용하는 것임(부동산거래관리과-72, 2010.1.18.; 부동산거래관리과-329, 2012.6.15.).

◐ (오피스텔을 업무용 시설 또는 주거용 시설로 반복·변경하여 사용한 경우)

1주택(이하 “종전 주택”이라 한다)을 보유한 1세대가 오피스텔를 취득 후 업무용시설 또는 주거용 시설로 반복·변경하여 사용한 경우로서 최종적으로 주거용시설로 이용한 날로부터 1년 이내에 비과세 요건을 충족한 종전 주택을 양도한 경우에는 비과세됨.
「소득세법 시행령」제155조제1항의 규정에 따른 1세대1주택의 특례 규정을 적용함에 있어서 국내에 1주택(이하 “A” 주택이라 함)을 소유하는 1세대가 업무용시설인 오피스텔 1채를 취득하여 업무용 시설 또는 주거용 시설로 반복·변경하여 사용하는 경우로서, 오피스텔의 사용현황이 아래와 같은 경우 2007.1월 해당 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 날부터 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우 동 규정을 적용받을 수 있는 것임(서면5팀-406, 2008.2.29.).
- 아 래 -
。 2001.1월 : A주택(3년 보유 및 2년 거주)을 보유한 상태에서 오피스텔 1채 취득하여 업무용으로 사용
。 2002.1월∼2004.12월 : 오피스텔을 주거용으로 사용
。 2005.1월∼2006.12월 : 오피스텔을 업무용으로 사용
。 2007.1월∼ : 오피스텔을 주거용으로 사용
。 2007.3월 : A주택 양도

◐ (3주택 중 1주택을 양도한 후, 나머지 2주택 중 1주택을 또 다시 양도한 경우에 일시적 2주택 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는지 여부)
3주택을 소유하던 중 1주택을 먼저 양도한 후, 1세대 2주택인 상태에서 그 중 1주택을 양도한 경우에는 양도시점을 기준으로 1세대1주택 비과세 여부를 판정함으로 일시적 2주택자의 1세대1주택 비과세 특례 규정을 적용 받을 수 있음.

「소득세법 시행령」제155조제1항의 일시적 2주택 비과세 특례 여부는 양도시점을 기준으로 판정하는 것으로서, 3주택을 소유하던 1세대가 1주택을 먼저 처분하고 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함에 있어 양도하는 주택이 「같은 령」제154조 제1항의 규정에 의한 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세가 비과세 되는 것임(서면5팀-1241, 2008.6.11.).

◐ (새로운 주택의 취득일:종전 주택 취득 후 타인이 「건축법」에 따른 건축허가를 받은 날에 취득하여 주택을 신축한 경우)

타인이 「건축법」에 따른 건축허가를 받아 재건축사업을 시행하는 주택(B)을 건축허가를 받은 날 이후에 취득하여 재건축사업 시행으로 신축된 경우에「소득세법 시행령」제155조 제1항의 새로운 주택의 취득일은 신축주택의 사용이 가능한 날임.
1주택(A)를 소유한 1세대가 「(구)주택건설촉진법 시행령」제32조 제1항 단서 규정에 따라 사업계획승인을 받지 아니하고 「건축법」에 따른 건축허가를 받아 재건축사업을 시행하는 주택(B)을 건축허가(2003. 6.29. 이전)를 받은 날 이후에 취득하여 재건축사업 시행으로 신축된 경우 신축주택의 사용이 가능한 날로부터 1년 이내에 양도하는 A주택은「소득세법 시행령」제155조 제1항 규정을 적용받을 수 있음(서면4팀-1095, 2008.5.2.).

◐ (근무상 형편에 따른 일시적 2주택으로 새로운 주택의 소재지 요건:새로운 근무지 이외 지역 소재한 주택을 취득한 경우)

근무상 형편에 따른 일시적 2주택 적용은 새로운 주택이 새로운 근무지가 소재하는 지역 이외의 지역에 소재한 경우에도 소득령 제155조 제1항의 규정을 적용받을 수 있음.
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에「소득세법 시행령」제154조제1항제3호 규정의 부득이한 사유로 종전의 주택을 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」제155조제1항의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보아 같은 법 시행령 제154조제1항의 규정을 적용받을 수 있는 것임
(서면5팀-1317, 2008.6.24.).

◐ (근무상 형편에 따른 일시적 2주택의 경우 에 새로 취득한 주택의 소재지 요건 : 종전 근무지 역에 소재한 주택을 취득한 경우)


종전근무지에 신규주택을 취득함으로써 일시적인 2주택이 된 상태에서 종전 주택을 양도하는 경우에 종전 주택의 비과세 요건은 1년 이상 거주요건 특례 규정이 적용되지 않으며, 3년 이상 보유요건 등 일반적인 비과세 요건을 충족하여야만 비과세 받을 수 있음.
새로운 근무지에 주거목적의 주택을 취득한 것이 아니라 종전근무지에 신규주택을 취득한 경우에는 근무상 형편으로 주거를 이전하여 부득이하게 양도하는 경우에 해당되지 않아「소득세법 시행령」제154조제1항 제3호의 규정을 적용받을 수가 없는 것임(국심2007부2925, 2008.5.21; 재산 -1704, 2009.8.17.).
주거이전에 부득이한 사유가 있는 경우 1세대1주택의 양도로 인하여 발생한 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하는 취지는 양도소득을 얻거나 투기할 목적으로 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주 이전의 자유를 보장하려 주려는 데 있다 할 것임(대법96누16391, 1997.4.8.).

◐ (재입국 후 일시적 2주택 비과세 : 종전 주택이 해외이주특례 주택인 경우)

세대전원이 출국한 후에 주택 소유자만이 재입국하여 거주자가 된 상태에서 새로운 주택을 일시적으로 취득한 경우 일시적 2주택자의 1세대1주택 비과세 특례 규정이 적용됨.
세대 전원이 해외이민으로 출국하였다가 주택 소유자만이 재입국하여 거주자가 된 이후에 출국 당시「소득세법 시행령」제154조제1항 규정의 요건을 갖춘 주택을 다른 주택 취득일로부터 1년이내에 양도하면 같은 법 시행령 제155조에 의하여 1세대1주택 비과세 규정이 적용되는 것임(서면4팀-1335, 2005.7.28.).

◐ 1세대3주택을 보유한 경우로서 1세대1주택 비과세 특례 대상 상속주택을 소유하고 있는 경우에도 일반주택 양도시 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있음.

국내에 1주택(종전 주택)을 소유한 1세대가 「소득세법 시행령」(2011.10.14. 대통령령 제23218호로 개정되기 전의 것) 제155조 제2항이 적용되는 주택과 다른 주택을 상속(별도세대원으로부터 상속받은 것을 말한다)받아 일시적으로 3주택이 된 경우로서 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조 제1항을 적용하는 것임(부동산거래관리과-373, 2012.7.16.).

◐ 일시적으로 2주택이 된 경우 동일세대원에게 양도함으로써 양도 후에도 계속 2주택이 되는 경우에는 1세대1주택 특례 규정을 적용받을 수 없는 것임.

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 소득세법 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이나, 귀 질의 내용과 같이 동일세대원에게 양도함으로써 양도 후에도 계속 2주택이 되는 경우에는 상기의 1세대1주택 특례 규정을 적용받을 수 없는 것임(부동산거래관리과-512, 2012.9.25.; 서면4팀-2249, 2006.7.13.).

◐ 공공기관이 수도권 밖의 지역으로 이전하는 경우로서 해당 공공기관이 이전한 시·군 또는 이와 연접한 시·군의 지역에 소재하는 주택을 취득할 때 해당 공공기관에 종사하지 않는 자가 구성하는 1세대는 일시적 2주택 특례기간(2년→5년)을 적용받을 수 없는 것임.

「국가균형발전 특별법」제2조제10호에 따른 공공기관이 수도권 밖의 지역으로 이전하는 경우로서 해당 공공기관이 이전한 시(광역시를 포함한다. 이하 같다)·군 또는 이와 연접한 시·군의 지역에 소재하는 주택을 취득할 때 해당 공공기관에 종사하지 않는 자가 구성하는 1세대는 「소득세법 시행령」제155조제16항의 특례기간(2년→5년)을 적용받을 수 없는 것임(부동산거래관리과-292, 2012.5.24.).


(작성일 : 2014년 05월 29일 (15:18),   조회수 : 8371)
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